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区分登記した二世帯住宅の小規模宅地の特例(2014年2月18日)

2014年2月18日

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●落合会計事務所 オフィシャルメールマガジン vol.171 2014年02月18日配信●
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─┌─────┐このメールマガジンは、税金に関する様々な情報をまとめて、
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─└─────┘お知り合いの方にも、ご紹介いただけると幸いです。
http://www.ochiaikaikei.com/

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・ご挨拶………………………………また大雪でした。。。
・特集…………………………………二世帯住宅は区分登記にご注意を

●ご挨拶○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。

○○さん、こんにちは。
税理士の落合孝裕です。
いつもメールマガジンをお読みいただき、ありがとうございます。

先週の金曜日の大雪はすごかったですね。
夕方のセミナー講師の仕事は中止になりました。
雪も2週連続ではさすがに疲れますね。

大雪の影響で大変な被害が出ている地域もあり、
国レベルの対応が必要になっています。
関東は20日の木曜日も雪の予報ですので、
十分気をつけて行動しましょう。

●特集○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○

さて、今回は「区分登記した二世帯住宅の小規模宅地の特例」です。
相続税の特例に「小規模宅地の特例」があります。
1月には「家なき子」の取扱いを取り上げました。
http://www.ochiaikaikei.com/mlmg/201401281142_841.html

平成26年の相続税からの改正で、
小規模宅地の特例について、
二世帯住宅と老人ホームの取扱いは緩和されました。

二世帯住宅の敷地については、
内で上下がつながっている「内階段」だけでなく、
外で上下がつながっている「外階段」でも、
小規模宅地の特例が適用できるようなりました。

自宅の敷地については、
240m2(平成27年からは330m2)までは、
80%の評価減を取ることができます。
「外階段」の二世帯住宅でも、
今年の相続からは評価減ができることになりました。

といっても、
建物が「区分登記」されている場合は、
これまでと同様に、評価減が一部しか取れません。

昨年までと何ら変わりませんので、注意が必要です。

たとえば、次のような二世帯住宅で考えてみます。
○土地(200m2)は父親が100%所有
○建物の1階は父親が所有(区分登記)
→父母が居住
○建物の2階は長男が所有(区分登記)
→長男家族が居住

よくある形ですね。
1階2階とも父親の所有とするよりも、
○融資を受けやすい
○固定資産税の減額を2戸分取れる
などの理由で住宅メーカーが勧めます。

また、奥さん両親との二世帯住宅の場合、
建物すべてまで義父さんの名義はちょっと。。。
ということで長男が区分登記をすることも、
実際にはよくあります。

ところで、このように区分登記をした
二世帯住宅については、
「小規模宅地の特例」の対象になるのは、
全体の敷地の50%だけなのです。

敷地の面積が200m2なら、
半分の100m2しか80%減ができません。

路線価が40万円/m2の敷地とします。
父親の相続のときに、
この敷地を母親が100%引き継いだとします。
この場合、80%の評価減ができるのは、
200m2の敷地のうち100m2部分だけということです。

実際に計算すると、
40万円/m2 × 200m2 = 8,000万円に対して、
80%の評価減は、
40万円/m2 × 100m2 × △80% = △3,200万円
となり、差し引きで、
8,000万円 - 3,200万円 = 4,800万円、
が評価額となります。

建物が父親単独の登記なら、
敷地全体について80%減となりますので、
評価額は1,600万円となります。
4,800万円と1,600万円ですから、
この差は大きいですね。

これから二世帯住宅を建築するなら、
将来の相続税を考えると、
「区分登記」は避けるべきということになります。
○父親の「単独登記」とする
○父親と子どもの「共有登記」とする
いずれかの登記とするのがよいでしょう。

一方で「区分登記」の二世帯住宅を、
すでに建築済みならどうしたらよいでしょうか?
小規模宅地の特例を敷地全体に取れるようにするには、
○父親が子どもの所有分を買い取る、
○または贈与を受ける、
○「共有登記」に変更する、
こういった対策が考えれます。

ただし、金融機関の抵当権が付いていると、
なかなか変更の登記がしづらいのです。
結局は特例が半分しか取れないことになってしまします。

このように「小規模宅地の特例」の二世帯住宅の改正は、
とても中途半端なものとなっています。

「小規模宅地の特例」は、
1月のメルマガの「家なき子」もそうですが、
今回の「二世帯住宅」など意外な落とし穴があります。

平成27年以降は相続税の増税となりますが、
○小規模宅地の特例が実際に適用できるのか、
○実際には納めるべき相続税がいくら位なのか、
まずは、試算をすることをお勧めいたします。

●編集後記○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o

ソチオリンピックは連日盛り上げっていますね。
個人的に特にはまっているのが「カーリング」です。
ルールがわかってくると意外に面白いことがわかります。

強豪スウェーデンに敗れて、
残念ながら決勝進出はなりませんでした。
ママさん選手の小笠原さんと船山さんのがんばりには、
グッときますね。

これまでは何と地味なスポーツだと思ってました。
それが今は夜中の試合を見ていて、
ガッツポーズが出るまでになりました。。。(笑)

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電話:03-5716-6528
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http://www.ochiaikaikei.com/
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