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賃貸不動産、取得後の資金繰り(2019年1月25日)

2019年1月25日

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●落合会計事務所 オフィシャルメールマガジン
vol.410 2019年01月25日配信●
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・ご挨拶……… 空気が乾燥していますね。。。
・特集………… 賃貸不動産を買うときの注意点です
●ご挨拶○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。
○○さん、こんにちは。
税理士の落合孝裕です。
空気が乾燥していますね。
東京では今月ほとんど雨が降っていません。
予想通りというか、
インフルエンザが流行っています。
まずは基本の手洗いで予防ですね。
●特集○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。
さて、今回は「賃貸不動産、取得後の資金繰り」です。
賃貸アパートやマンションを、
銀行からの借入金で1棟を買って、
家賃収入から借入金を返済する、
こういうやり方は広く知られています。
スルガ銀行の問題が起きてから、
全額借入はむずかしくなりましたが、
一部の自己資金を入れて、
賃貸不動産を購入することができます。
借入での不動産投資は合うのでしょうか?
以下の木造中古アパート1棟
(築10年)で考えてみます。
○ 取得価額・・・10,000万円(1億円)
○ 自己資金・・・・・2,000万円
○ 借入金・・・・・・・8,000万円
○ 借入金利・・・・・・・・・・・・・・・2%
○ 借入期間・・・・・・・・・・・・・20年
○ 年間家賃・・・・・・・・・500万円
建物は減価償却ができますので、
取得価額の10,000万円を、
土地と建物に分ける必要があります。
土地と建物の区分については、
契約書に記載がある場合は、
原則として記載金額となります。
ただし、中古物件の場合は、
区分が記載されていないことが多いです。
となると、固定資産税評価額など、
合理的な金額であん分することになります。
土地:建物の比率は、
7:3くらいのケースが多いと思います。
○ 土地部分・・・・・7,000万円
○ 建物部分・・・・・3,000万円
ここまでを整理すると、
○ 中古アパート1億円を、
○ 借入金8,000万円で買って、
○ 金利2%を20年支払って、
○ 家賃を500万円受け取る、
ということになります。
利回りは、1億円の投資に対して、
500万円の家賃で5%になります。
一方で金利は2%ですから、
差引で3%は得するように思えます。
さて、毎年の資金繰りは以下となります。
(1)家賃収入・・・・・・・500万円
(2)固定資産税・・・・・△30万円
(3)減価償却費・・・△216万円
(4)借入金利・・・・・△160万円
(5)管理費等・・・・・・・△30万円
(6)差引・・・・・・・・・・・64万円
(7)所得税等 ※・・・・△19万円
(8)税引き後・・・・・・・・・45万円
※30%として計算
お金はいくら残るでしょうか?
(8)税引き後の45万円と、
経費のうち、お金が出ていかない
(3)減価償却費の216万円で、
合計で261万円となります。
やれやれ。。。という感じですね。
さて、ここから借入金を返します。
8,000万円 ÷ 20年ですから、
400万円が返済額となります。
あれっ、まったく返せませんね。。。
261万円 - 400万円 = △139万円
これが毎年マイナスとなります。
自己資金が5,000万円として、
借入金が5,000万円であれば、
毎年の返済額は、
5,000万円 ÷ 20年 = 250万円
ぎりぎりマイナスとなりません。
ただし、手元の5,000万円が、
消えてなくなってしまいます。
冷静に考えると借入金での、
不動産投資はあまり合わないことになります。
さらに、
○ 空き室が増えると・・・
○ 金利が上がると・・・
○ 修繕費がかさむと・・・
頭が痛いことが増えてきます。
○○さんも銀行などから
不動産投資を勧められることが、
あるかもしれません。
まずは、資金繰りを計算してから、
判断をすることが大切ですね。
●編 集 後 記○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。
サッカーのアジアカップ。
意外というかベトナムが健闘していますね。
昨日は日本が何とか勝ちましたが、
ベトナムが強いのか、日本が弱いのか。。。
あまり差はなかった感があります。
あと2勝ですので、何とか優勝してほしいですね。
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