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土地の取得価額、建物の取壊費用(2017年10月26日)

2017年10月26日

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●落合会計事務所 オフィシャルメールマガジン
vol.348 2017年10月26日配信●
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・ご挨拶……… もうコートが必要になりました
・特集………… 建物をすぐに取り壊すときの注意点です

●ご挨拶○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。

○○さん、こんにちは。
税理士の落合孝裕です。
いつもお読みいただき、ありがとうございます。

この寒さでもうコートが必要になりました。
一気に初冬になった感じですね。
昨日は事務所の近くにクリニックに行きましたが、
すでに風邪がはやり始めていますね。

●特集○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。

さて今回は、「土地の取得価額、建物の取壊費用」です。

年末にかけて不動産の売買が活発になる時期です。
○○さんが個人や会社で不動産を買うときは、
支払った代金のなるべく多くを、
経費に落としたいところでしょう。

間違いやすいものに、
「建物の取壊(とりこわし)費用」があります。
古い建物が建っている土地を買って、
買い手がすぐに建物を取り壊した場合は、
建物の取得価額と取壊費用は、
土地の取得価額に計上しなければなりません。

たとえば、
土地・建物を合計5,000万円で取得して、
すぐに300万円かけて建物を取り壊したとします。

(1)土地の価額・・・4,950万円
(2)建物の価額・・・・・・・・・50万円
(3)取壊費用・・・・・・・・・300万円
土地の取得価額は、次のようになります。
(1)+(2)+(3)= 5,300万円

少しわかりづらい考え方ですが、
仮に売主の負担で建物を取り壊して、
更地にして土地だけを売る場合と比較するとわかります。

上記の(2)と(3)は、
通常は売り値に加算されて売ることになります。
土地の売り値はやはり5,300万円になります。

取壊費用を、
○ 買い手が負担した場合
○ 売り手が負担した場合
両者に不公平がないようにということです。

一方で、会社や個人がもともと所有する建物を取り壊した場合は、
建物価額と取壊費用は全額経費に落とすことができます。

「それなら買ってしばらくしてから壊せばいいでしょう」
だれでもそう考えますね。

これについて、税法の規定は以下となっています。
「法人が土地と共に取得した建物を、取得後おおむね
1年以内に取り壊すなど、当初から建物を取り壊して
土地を利用する目的であることが明らかである場合は、
建物の取壊し時の帳簿価額及び取壊費用の合計額は、
土地の取得価額に算入する」

原則として1年を超えてから取り壊せば、
建物の帳簿価額と取壊費用は経費になります。

ただし「1年基準」は絶対要件ではありません。
取得後に建物を事業として使用していて、
1年以内に火事や天災で取り壊したケースでは、
経費として落とすことは認められています。

取得後に火事や天災などの理由なしに、
すぐに建物を取り壊した以下の裁決例・判例では、
すべてのケースで経費が否認されています。
建物の帳簿価額と取壊費用は、土地の取得価額とされています。

<平成17年1月18日裁決>
○ 建物を取得する日までに取り壊しに着手している。
○ 当初から取り壊して土地を利用する目的と認められる。

<平成20年3月24日裁決>
○ 平成16年7月に土地・建物を競売により取得した。
○ 平成16年10月から平成17年8月までに建物を取り壊した。
○ 取得から取り壊しまでの間は事業として使われてない。

<平成19年3月8日東京高裁判決>
○ 平成14年10月に土地・建物を売買により取得した。
○ 平成14年12月に建物を取り壊した。
○ 取得から取り壊しまでの間は事業として使われてない。

建物の取壊費用については、
経理処理には十分にご注意してください。

●編 集 後 記○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。

季節の変わり目に外出すると、
暑がりの人と寒がりの人がよくわかります。
まだ上着を着ないで通勤する人がいれば、
もうマフラーを使っている人もいます。
人それぞれですね。。。(笑)

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