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小規模宅地等の特例、貸付事業用宅地(2018年10月31日)

2018年10月31日

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●落合会計事務所 オフィシャルメールマガジン
vol.399 2018年10月31日配信●
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─ このメールマガジンは、税金に関する情報をまとめて、
─毎週配信しています。
─お知り合いの方にも、ご紹介いただけると幸いです。
http://www.ochiaikaikei.com/

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・ご挨拶……… 今年もあと2ヵ月になりました
・特集………… 簡単で効果が高い相続税の節税対策です

●ご挨拶○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。

○○さん、こんにちは。
税理士の落合孝裕です。

今日で10月も終わりです。
今年もあと2ヵ月になりました。
少し前まで半そでだったのに、
そろそろストーブが必要になりましたね。

●特集○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。

さて今回は、「小規模宅地等の特例、貸付事業用宅地」です。

相続税の節税対策については、
すでに様々な雑誌やインターネット情報で、
語り尽くされた感があります。

情報が多すぎて混乱しがちですが、
すでに所有している不動産について、
少し整備するだけで効果が高い対策があります。

相続税には「小規模宅地の特例」がありますが、
限度面積いっぱいまで適用するケースは、
そう多くありません。

「小規模宅地の特例」のおさらいですが、
○ 被相続人(亡くなった人)の一定の宅地は、
○ 80%または50%の減額できる、というものです。

対象となる宅地のうち、よく適用されるのは2つです。
(1)特定居住用宅地・・・330平米まで80%減額
(2)貸付事業用宅地・・・200平米まで50%減額

「特定居住用宅地」とは、マイホームの敷地のことで、
引き継ぐ人の条件はありますが、
一番多く適用されている特例です。

限度面積が330平米(=100坪)と広いため、
都内では限度いっぱい適用されるケースはまれです。

一方、「貸付事業用宅地」とは、以下となります。
○ 賃貸アパート、賃貸マンションの敷地
○ 賃貸ビル、賃貸倉庫の敷地
○ 駐車場の敷地
不動産所得の確定申告をしている敷地
ということになります。

たとえば、
マイホームの敷地が165平米(=50坪)なら、
「特定居住用宅地」の限度面積の50%まで適用し、
土地の評価額を80%減額できることになります。

残り50%は、「貸付事業用宅地」で適用できます。
よって、200平米×50%=100平米となり、
この面積までは50%の減額ができることになります。

東京の都心や住宅地の路線価が高い土地であれば、
「貸付事業用宅地」の100平米まで50%減額は、
かなり大きな節税になります。

最近、受けた相続税の相談のうちで、
○ アパートに空室が多い、
○ 青空駐車場を賃貸している、
こういうケースがありました。

アパートの空室部分に相当する敷地については、
まず、貸家建付地の評価減はできませんし、
さらに、小規模宅地の評価減の適用もできません。
ダブルの評価減が取れないと納税は多くなりますね。

空室が「一時的」で、募集をしていれば、
ダブルの評価減がいずれも適用できますが、
この「一時的」は何カ月までならOKなのか?
と悩ましい問題があります。

そうであれば、内装をきれいにして、
家賃を下げても空室をゼロにすべきです。
「多少家賃収入が減るくらいならいいや。。。」
と空室を軽く見ている人が多いのですが、
将来の相続税まで考えるべきですね。

次に、駐車場ですが、
青空駐車場では、特例の適用はできませんので、
アスファルトやコンクリート敷きとすべきです。

砂利敷きでも原則はOKなのですが、
砂利が地面に埋もれて用をなしていないと、
認められなくなります。
ちょっと笑い話のようですが。。。
アスファルトやコンクリート敷きが無難ですね。

これは、以前のメールマガジンを参考にしてください。
https://www.ochiaikaikei.com/mlmg/201503311126_1079.html

この「貸付事業用宅地」には、
今年から改正の「3年縛り」もあります。
https://www.ochiaikaikei.com/mlmg/201810091130_1485.html
新たに賃貸事業を始める場合は、
この点も忘れてはいけないポイントになります。

相続税の節税情報はたくさんありすぎて、
混乱してしまいますが、
○○さんにとって必要な対策を、
確実におこなっていくことが大切です。

●編 集 後 記○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。

昨日の昼は事務所のスタッフと用賀のそば屋へ。
最近はコンビニの麺類が格段に美味しくなったので、
外食してもあまり感動がありませんね。

コンビニの努力がすごいのか、
飲食店の努力が足りないのか。。。

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(平成27年9月より移転しています。)
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http://www.ochiaikaikei.com/
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