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小規模宅地の評価減-特定居住用宅地330m2への対応(2013年2月5日)

2013年2月5日

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  ●落合会計事務所 オフィシャルメールマガジン vol.118 2013年02月05日配信●
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─┌─────┐ このメールマガジンは、税金に関する様々な情報をまとめて、
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─└─────┘ お知り合いの方にも、ご紹介いただけると幸いです。
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・ご挨拶……………………………… 明日はまた雪が・・・
・特集………………………………… 増税にはこんな対策が必要です

● ご 挨 拶 ○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○

○○さん、こんにちは。
税理士の落合孝裕です。 
いつもメールマガジンをお読みいただき、ありがとうございます。

東京ではあしたは雪の予報です。
暖かくなったり寒くなったり気温の変化が激しいですね。
インフルエンザも相変わらず流行っていますので、
体調には気をつけていきたいですね。  

● 特 集 ○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○○o。

今日のテーマは「小規模宅地の評価減-特定居住用宅地330m2への対応」です。
先週のメールマガジンの「二世帯住宅」と「老人ホーム」の改正は、
かなり反響がありました。
ある大手の生命保険会社の部長さんからは、
「支社の朝礼で職員全員に説明できて助かりました」と大変喜ばれました。

今回のメールマガジンは、先週の内容が前提になります。
まだお読みでない方は、まず以下をお読みください。
http://www.ochiaikaikei.com/mlmg/201301291142_656.html

今日は、以下の改正点(減税)への対策を解説します。
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【平成27年1月1日の相続から】
○ 特定居住用宅地の適用面積が、240m2 → 330m2へ拡大
○ 選択する宅地が特定居住用と特定事業用の場合、
  適用される適用対象面積が400m2 → 730m2へ拡大
--------------------------------

「特定居住用宅地」とはマイホームの敷地、
「特定事業用宅地」とは個人事業で使っていた敷地、のことです。
いずれも土地の評価額が80%減額となります。

同じ平成27年1月1日の相続から、
基礎控除が大幅に引下げられ4割縮小となります(増税)。
○ 相続人が妻に子ども2人(計3人)のケース
  8,000万円から4,800万円に引下げられ、
  → 3,200万円が相続税の対象に。

○ 相続人が妻に子ども3人(計4人)のケース
  9,000万円から5,400万円に引下げられ、
  → 3,600万円が相続税の対象に。

よって「小規模宅地の評価減」の改正(減税)をうまく使って、
平成27年からの増税に対応したいところです。
以下のような対策が考えられます。

(1) マイホームの敷地面積を増やす
(2) 会社を解散させて個人事業に戻す
(3) 賃貸物件を増やす

まず(1)の「マイホームの敷地面積を増やす」ですが、
○ 隣地を買い取る
○ 賃貸駐車場をマイホームの庭にする
などが考えられます。

かりに現状のマイホームの敷地が240m2で、
隣地の90m2を買い取るとします。
時価がm2あたり50万円(坪あたり165万円)とすると、
90m2 ×50万円/m2 = 4,500万円です。

路線価は、時価の約80%ですので、
4,500万円 × 80% = 3,600万円 
が路線価での評価額となります。
これが「小規模宅地の評価減」を適用すると、
3,600万円 × △80% = △2,880万円の減額となり、
評価額はわずか720万円になります。 

4,500万円の土地が、720万円の評価額となり、
3,780万円(4,500万円 - 720万円)の減額となります。
これなら、基礎控除の縮小分をおぎなうことができます。

ただし、隣地から90m2を買い取るという都合がよい話が、
残念ながらそうないことが難点ですが。。。

自宅の隣接地に外部に賃している駐車場があれば、
それを自宅の庭にするのも手です。
賃貸収入がなくなるデメリットはありますが、
地価が高い地域であれば、節税効果は高いといえます。

次の(2)の「会社を解散させて個人事業に戻す」ですが、
これは「特例事業用宅地」の400m2との合計730m2
減額を狙うものです。

同族会社に貸している土地の場合も、
400m2まで80%減となりますが、
「特定居住用宅地」との選択での適用となっています。
つまり、両方の減額を合せて取ることはできないのです。
これは今回の改正でも変更されません。

それならと、会社を解散させて「個人事業」に戻してしまいます。
不動産賃貸業以外の一般の商売であれば、
「特定事業用宅地」となりますので、
これは大幅な相続税の節税となります。

路線価が40万円/m2であれば、
○ 現状・・・400m2×40万円/m2 × △80%= △12,800万円
○ 改正後・・730m2×40万円/m2 × △80%= △23,360万円
差引で、1億560万円の大幅な評価減となります。

ただし、これもデメリットとして、
○ 相続人が事業を継続する必要があること
○ 会社を解散することで対外的な信用を失う恐れがあること
○ 解散時に納税が発生する可能性があること
○ 毎年の税金が法人税から所得税に変わり増税となる可能性あること
などがありますので、慎重に進める必要があります。

最後の(3)の「賃貸物件を増やす」ですが、
これはリスクが少なく簡単にできる対策です。
たとえば現状、
○ マイホームの敷地が165m2(50坪)
○ 他に不動産の所有がなし、とします。

現状の「特定居住用宅地」の限度面積は240m2なので、
マイホームの敷地165m2は、限度面積のうち
68.75%分(165m2/240m2)を適用しています。
限度面積まで適用していないので、
残りの割合の31.25%を、
他の小規模宅地のグループから適用することができます。

「貸付事業用宅地」(賃貸アパートやマンション敷地)は、
小規模宅地の評価減の限度面積は200m2で、
減額割合は50%となっています。
残りの31.25%をこれに適用して、
200m2 × 31.25% = 62.5m2まで、
50%減ができることになります。

同じ前提なら、平成27年以降は限度面積は330m2なので
マイホームの敷地165m2は、限度面積のうち
50%分(165m2/330m2)を適用することになります。
適用していない残りの割合は、50%と多くなります。

「貸付事業用宅地」(賃貸アパートやマンション敷地)なら、
200m2 × 50% = 100m2(約30坪)と、
50%減ができる面積が広がります。

手元の現預金を賃貸アパートやマンションに置き換えることが、
これからはさらに相続対策になるということです。
資金繰りが確実に回るのであれば、
借入金でおこなうことも手になります。

平成27年からの相続税の大幅な増税については、
心配しているばかりでもしかたありません。
今から準備できることもありますので、
まずできることから、しっかり実行していきましょう。

● 編 集 後 記 ○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。

週刊誌に立て続けに「特定支出控除」の取材を受けています。
「特定支出控除」とは、サラリーマンの必要経費の特例のことですが、
皆さんかなり関心があるようです。

今週もさらに、同じテーマで週刊誌と新聞の取材が入っています。
取材内容は、その都度ブログでもご案内しますね。
http://ameblo.jp/tochiai65282414/

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