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不動産賃貸業、支払利息の取扱い(2018年8月23日)

2018年8月23日

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●落合会計事務所 オフィシャルメールマガジン
vol.389 2018年08月23日配信●
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・ご挨拶……… 8月も後半ですがまだまだ暑いですね
・特集………… 不動産賃貸を始めるときの注意点です

●ご挨拶○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。

○○さん、こんにちは。
税理士の落合孝裕です。

8月も後半ですがまだまだ暑いですね。
関西地方は台風の影響が心配です。

●特集○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。

さて今回は、「不動産賃貸業、支払利息の取扱い」です。

個人で不動産賃貸業を始めようとする人は、
年々増加の傾向にあります。
○ サラリーマン大家さん
○ 地主の方のアパート、マンション建築

シェアハウス業者への不正融資が問題になってから、
全額の借入れができる銀行は少なくなっていますが、
一部自己資金を入れて借入れをするケースが多いです。

新たに不動産賃貸を始めるときの注意点として、
不動産を購入して賃貸を始めるまでに、
支払った利息は経費に落とせない、
つまり、不動産の取得価額に加算する、

という取扱いがあります。

たとえば、自分が所有する土地に、
次のような新たに賃貸アパートを、
建築した場合で考えてみます。
○ 建築費用・・・・・・・6,000万円
○ うち借入金・・・・・4,000万円
○ 借入利息・・・・・・・2.0%
○ 建築着工・・・・・・・2018年3月1日
○ 完成賃貸開始・・・2018年11月30日

仮に、4,000万円を3月に借りたとすると、
3月から11月までの9ヵ月間の支払利息、
4,000万円 × 2.0% × 9/12 = 60万円
が、経費に落ちないことになります。

「経費に落としてもわからないでしょう」
いえ、これが意外にわかってしまい、
税務署から修正を求められることがよくあるのです。

不動産賃貸業を新たに始めた場合、
○ 個人事業の開業届出書
○ 青色申告承認申請書
こういう書類を税務署に提出します。
税務署は賃貸事業を始めたことを把握します。

さらに、確定申告書に付けた決算書を見ると、
○ 家賃収入が年の途中からで少ない
○ 支払利息がそれに比べて多い
この2つがアンバランスなので、
間違えて支払利息を落としたことがわかるのです。

それではどう対応したらよいでしょうか?
まずは間違えないことですが、
次のようなことが考えられます。

(1)着手金、中間金、残金の支払いに応じて借り入れる
(2)先に中古ワンルームマンションを購入し賃貸をする
(3)会社を作って、会社で賃貸業を始める

(1)はそもそも銀行から勧められることもありますが、
最初に一括で借りるよりもその都度借り入れるほうが、
支払利息の金額を少なくすることができます。
こうした場合でも、経費に落とせないことには、
変わりはありません。

一方で、(2)のように先に不動産賃貸を始めていれば、
その後に賃貸アパートを建築する期間の利息は、
その全額を経費に落とすことができます。

さらに、今後規模を大きくしたい場合は、
(3)のように会社を設立することも手です。
不動産を購入して賃貸を始めるまでの支払利息は、
会社なら全額を経費に落とすことができます。

サラリーマンの人は、
不動産賃貸業を始める前に副業規定を、
あらかじめ調べておきましょう。
副業規定が意外に厳しく、
個人での不動産賃貸業が禁止の会社もあります。

それなら、代表者を奥さんして会社を設立して、
奥さんに給料を支払う形にすれば、
副業規定を免れることが可能ではと思います。

今後、個人で不動産賃貸業を始める場合は、
支払利息の取扱いについてはご注意ください。

●編 集 後 記○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。

今日乗ったタクシーはやけに暑かったですね。
しばらくすると頭が少し痛くなり、
窓を開けて何とかしのぎました。

降りるときに運転手さんに、
「冷房の効きが弱いですね。」
「すみません。壊れているもので。。。」
(先に言ってよ)まさかの答えでした(泣)。

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