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○○さん、こんにちは。
税理士の落合孝裕です。
いつもメールマガジンをお読みいただき、
ありがとうございます。

今日はまた寒いですね。
東京では最低気温の予想が０℃です！
あさってから３月なのに。。。
梅の開花は遅くなりそうですね。

さて、今回は「不動産の売却損」についてです。
確定申告の期限は、３月１５日までとなっています。
昨年に不動産を売った人は、申告が必要かどうかご確認ください。

不動産を売って損失（赤字）の場合は、
確定申告をする必要はありません。
たとえば２０年前に７，０００万円で買った不動産を、
昨年６，０００万円で売った場合、
差引で１，０００万円のマイナスです。

こんなとき、まずほとんどの人は、
「明らかに赤字なので申告は必要ないだろう」と考えます。
でも、実際に税金の計算をすると、
納税が必要なことが結構あるのです。
その原因は、大きく２つあります。

まず、１つ目は「税金計算での取得価額」は、
「減価償却費」を差し引いて計算することです。
実際の取得価額より小さいなりますので、
思いのほか利益が出ることがあります。　
これは税金にくわしい人でも意外に見落としがちな点です。

実際の事例で見てみましょう。
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○　購入時期：平成３年
○　取得価額：７，０００万円で購入
　（土　　地：４，０００万円）
　（建　　物：３，０００万円）
○　構　　造：木造
○　用　　途：マイホーム
○　売却時期：平成２３年　
○　売却価額：６，０００万円で売却
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この不動産を売ったときの「税金計算での取得価額」は、
建物の３，０００万円から
２０年間の減価償却費を差し引いた金額になります。

細かい計算は省きますが、
３，０００万円 － １，６７４万円（２０年間の減価償却費）
＝ １，３２６万円、になります。
土地の取得価額の４，０００万円を加えると、５，３２６万円になります。

つまり、
６，０００万円で売った場合は、
６，０００万円 ー ５，３２６万円 ＝ ６７４万円の利益になるのです。
といっても、
マイホームの売却については、３，０００万円の特別控除がありますから、
確定申告をすれば税金はかかりません。

ただし、賃貸アパート、賃貸マンション、別荘を売った場合は、
３，０００万円控除の適用はありませんので、
納税が生じる可能性がありますので、ご注意ください。

次に、赤字でも納税が発生する、
２つ目の原因は、
過去に「買い換え特例」を適用していた場合です。

「買い換え特例」とは、
マイホームや賃貸不動産を買い換えた場合、
売った物件より、買った物件の価額が高ければ、
譲渡所得税はかからない、という特例です。

ただし、「税金計算での取得価額」は
売った物件のものを引き継ぐことになります。
過去の安く買ったときの取得価額が、
そのまま引き継がれるということです。
先祖代々の土地なら、ほぼゼロに近くなりますね。
譲渡所得税が先送りされて、
次に売ったときに、税金をドッと払うことになります。

ひとまず税金がかからないため、
昭和の終わりから平成の初めの「バブル期」には、
よく使われた特例です。

こちらも実際の事例で見てみましょう。
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(1) 昭和５０年に１，０００万円でマイホームを購入
(2) 平成３年に７，０００万円で売却して、
(3) 同年に新しいマイホームを７，０００万円で購入
　　→　このときに「マイホームの買い換え特例」を適用
　　　　よって、譲渡所得税は発生しない。
(4) 平成２３年にこのマイホームを６，０００万円で売却
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(3)のときに「マイホームの買い換え特例」を使っていたことが、
ポイントです。

平成２３年の譲渡所得のときの「税金計算での取得価額」は、
(1)の１，０００万円が引き継がれることに注意してください。
６，０００万円 － １，０００万円※ ＝ ５，０００万円が、
譲渡所得税の対象となるのです。
※　減価償却費を引くため、さらに小さくなります。

過去に「マイホームの買い換え特例」を使っていた場合、
次の売却では、売却損にならないばかりか、
逆に税金をたくさん払うことになるので注意点です。

３，０００万円控除を使ったとしても、
３００万円以上の所得税・住民税を払うことになります。

どうしても税金を払いたくなければ、
売った価格以上の新しいマイホームを購入して、
再度「買い換え特例」を使うしかありません。

したがって、過去に「買い換え特例」を使ったかどうか、
知っておくことはとても重要なことなのです。
過去の所得税の確定申告書の控えは、
捨てずに取っておくことが大切ですね。

控えをなくしてしまった場合は、
税務署で閲覧させてもらうこともできますが、
その納税者の印鑑証明書を持って、
所定の書類に実印を押す必要があるため、
とても面倒です。

このように、
不動産を売って赤字だと思っても、
思わぬ落とし穴ありますので十分にご注意ください。

【編集後記】
２６日の日曜日に「ベルサール渋谷ファースト」まで、
確定申告書の提出に行きました。
今年は世田谷区と渋谷区内の税務署では、申告の相談を受けなくなりました。
会場は渋谷駅から坂を上って、１０分はかかります。
これはお年寄りには少しきついです。
来年は、もっと駅の近くに設置してほしいですね。
http://ameblo.jp/tochiai65282414/entry-11176063640.html　　

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落合会計事務所
税理士　落合　孝裕
所在：東京都世田谷区用賀２-１４-１１ブリュンヒルデ４階
電話：０３－５７１６－６５２８

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