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小規模宅地の特例-『貸付事業用宅地』の改正(2013年8月13日)

2013年8月13日

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●落合会計事務所 オフィシャルメールマガジン vol.145 2013年08月13日配信●
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─┌─────┐このメールマガジンは、税金に関する様々な情報をまとめて、
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─└─────┘お知り合いの方にも、ご紹介いただけると幸いです。
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・ご挨拶………………………………事務所説明会が無事終わりました
・特集…………………………………賃貸不動産の減額幅が広がります

●ご挨拶○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○

○○さん、こんにちは。
税理士の落合孝裕です。
いつもメールマガジンをお読みいただき、ありがとうございます。

昨日は、事務所の求職者向けの説明会でした。
用賀駅近くのビルの会議室を借りて計3回。
たくさんの人に参加いただきました。

税理士試験が終わった今の時期は、
会計業界は採用のシーズンとなります。
昨日の説明会は、スタッフ皆で運営してくれました。

出席者から「司会者や先輩の説明が上手い!」と感想も多く、
スタッフの成長もわかり、とても良い説明会となりました。
新たに数名の採用をして、地域一番の事務所を目指していきます。

●特集○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○○o。

さて、今日は「小規模宅地の特例-『貸付事業用宅地』の改正」です。
これは、相続税の特例のことですが、
平成27年よりこの特例が少し減税となります。

以下、不動産賃貸をしている個人を前提に、
話を進めていきます。

「貸付事業用宅地」とは、
賃貸アパート、賃貸マンションなど、
不動産の賃貸物件の敷地のことです。

相続が発生して、亡くなった人が、
不動産賃貸の敷地を持っていた場合、
その敷地のうち200m2までは50%減額できます。

一方で、
「特定居住用宅地(マイホームの敷地)」についても、
240m2(72.6坪)までは80%減額 ※ でき、

いずれかを選択して適用できることになっています。
※配偶者、同居親族など引き継ぐ人の条件はあり

通常はマイホームの敷地のほうが、
面積も減額割合も大きくなりますので、
マイホームの敷地の減額を取るケースがほとんどです。

ところで、
「特定居住用宅地」で、限度面積の240m2に達しない場合は、
「貸付事業用宅地」で、残りを減額できることになっています。

たとえば、
マイホームの敷地が165m2(50坪)とします。
240m2の限度面積以内ですので、
まるまる80%が減額できます。

この場合、限度面積の240m2のうち、
68.75%(165m2/240m2)を適用することになり、
限度面積に達していない残りの31.25%について、
「貸付事業用宅地」で減額できます。

つまり、賃貸アパートなどの敷地について、
200m2 × 31.25% = 62.5m2までは、
50%減額ができるのです。

「特定居住用宅地」については、
平成27年の相続より、80%減額できる限度面積が、
240m2から330m2(100坪)と広がります。

都内でマイホームの敷地が100坪もあることは、
そうありませんので、
改正の恩恵を直接受ける人は、あまりいないでしょう。

しかし、この限度面積が広がることにより、
結果的に「貸付事業用宅地」について、
減額できる面積が増えることになるのです。

平成27年以降の相続を前提に考えていましょう。
マイホームの敷地は、
先ほどと同様に165m2(50坪)とします。

「特定居住用宅地」の限度面積が330m2になりますので、
330m2のうち50%(165m2/330m2)を、
適用することになります。
「貸付事業用宅地」については、
残りの50%を適用できることになります。

つまり、200m2 × 50% = 100m2まで減額ができます。
現状の62.5m2 → 平成27年以降は100m2と、
減額できる面積が、37.5m2増えることになるのです。

次にどのくらい節税になるか計算してみましょう。
路線価が1m2当たり40万円とします。
賃貸アパートの敷地は、約20%が減額されます。
40万円-(40万円×△20%)=32万円/m2となります。

これがさらに「貸付事業用宅地」として、
37.5m2について、50%減額されることになります。
32万円×37.5m2×△50%=△600万円
つまり、評価額が600万円少なくなります。

相続税の税率はその人の財産によって異なりますが、
○30%の税率なら180万円、
○40%の税率なら240万円、
平成27年より相続税が安くなります。

マイホームしか不動産を持っていない方は、
この平成27年からの改正を機に、
新たに賃貸アパートや賃貸マンションを購入すると、
大きな節税になります。

このようにマイホームの敷地が、
330m2に対して何%(A%とする)かを計算して、
200m2×(100%-A%)の面積を、
賃貸アパートなどの敷地で減額ができることになります。

もちろん不動産の購入は、
空き室対策なども一緒に考える必要はありますが、
○○さんも相続対策としてお考えください。

●編集後記○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。

先週のメールマガジンでお伝えした、
ひんやりシートを早速買ってみました。
布団に敷いてもう5日ほど寝ています。、

冷気が出るわけではないので、
それほど「ひんやり」しません(笑)
ただ熱がこもらないようになっているので、
「暑くならない」というのが正確なところです。

もともとも夏用のものを使っていましたので、
それほど劇的に変わったわけではないのですが、
確かに寝やすくなりました。
寝苦しい熱帯夜がまだまだ続きますので、
手放せなくなりそうです。

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