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相続財産を譲渡した場合の取得費の特例(2017年11月7日)

2017年11月7日

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●落合会計事務所 オフィシャルメールマガジン
vol.350 2017年11月07日配信●
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・ご挨拶……… 箱根はかなりの賑わいでした
・特集………… 相続取得の不動産を売るときの注意点です

●ご挨拶○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。

○○さん、こんにちは。
税理士の落合孝裕です。
いつもお読みいただき、ありがとうございます。

3連休の真ん中の4日に箱根に行きました。
外国人観光客も多くかなりの賑わいでした。
温泉の質も良く癒やされますね。

●特集○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。

さて今回は、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」です。

不動産の売買は以前に比べ少し下火になっていますが、
まだ高い相場となっています。
不動産を売るには良い売り時と言えます。

相続で引き継いだ不動産について、
その後売ったときには譲渡所得税がかかります。
(売り値 - 買い値)が譲渡所得となり、
税金の対象になります。

この買い値について勘違いしやすいところです。
【誤】相続時点での評価額
【正】当初買った人の買い値

「相続時点での評価額」と思いがちですが、
「当初買った人の買い値」が、
そのまま引き継がれることになっています。

たとえば亡くなった親が、
40年~50年前に買った土地であれば、
買い値は当然かなり安いので、
譲渡所得はかなり多くなり、
支払う税金は多額になります。

不動産を売ったときの譲渡所得税の税率は、
原則として20.315%となっています。
約2割が税金、手取りが約8割ですね。

つまり、相続で引き継いだ不動産は、
(1)相続で引き継いだとき・・・相続税
(2)その後に売ったとき・・・・・譲渡所得税
ダブルで税金を納めることになっています。

さすがにそれではということで、
(1)の支払った相続税については、
(2)の譲渡所得税の計算するときに、
費用として引くことができる特例があります。
税金そのものでないのがケチくさいですね(苦笑)。

実際に計算してみると次のとおりです。
相続人のAさんが親から以下の不動産を引き継いだとします。
○ 相続で引き継いだ財産・・・5,000万円
○ うち不動産の価額・・・・・・・2,000万円
○ 財産のうち不動産の割合・・・・・・・・・40%
○ Aさんが支払った相続税・・・・・500万円

「支払った相続税」のうち費用になるのは、
「不動産の割合」を掛けた金額です。
500万円 × 40% = 200万円、です。

その後に不動産を売ったとします。
○ 不動産の親の買い値・・・・・1,000万円
○ 不動産の売り値・・・・・・・・・2,500万円

譲渡所得の計算は次のようになります。
2,500万円 - 1,000万円 -【200万円】 = 1,300万円
1,300万円 × 20.315% = 約264万円
※建物の減価償却費や諸経費は考慮していません。

このケースですと、
200万円に税率を掛けた金額が節税額となります。
節税になるのは約40万円ですね。

さて、この特例を受けるためには、
以下が気をつけたいポイントです。
(1)相続から3年10ヵ月以内に売ることが条件
(2)譲渡日は「契約」「引渡し」いずれでもOK

3年10ヵ月と中途半端なのは、
相続税の申告期限の10ヵ月に、
3年を加えた期限ということです。

不動産を売ろうとしている時期が、
相続から3年10ヵ月の期限に近づいていれば、
期限内にまず「契約」だけでも先にしておけば、
特例を受けることができます。

ただし、期限を超えて後で売った方が、
はるかに高く売れるのであれば、
あせって早く契約を結ぶことはないですね。

この特例を知っている人でも、
○ 事前に節税額を計算していないことが多い
○ 期限内に売ることにこだわりすぎてしまう
これが注意点です。

今は不動産の売り時ではありますが、
この特例を使うことだけを優先しすぎず、
冷静に判断することが必要となります。

●編 集 後 記○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。

10月末の日曜日と11月の祭日に、
地元用賀で相続税セミナーの講師をしました。

近くにお住まいの方が出席されて盛況でした。
個別相談もスタッフと対応しました。
相続税の関心は相変わらず高いですね。

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所在:東京都世田谷区用賀4-5-16 TEビル2階
(平成27年9月より移転しています。)
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