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不動産所得、青色申告特別控除(2021年2月24日)

2021年2月24日

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●落合会計事務所 オフィシャルメールマガジン
vol.503 2021年02月24日配信●
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・ご挨拶……… 花粉症が急に出てきました
・特集………… 不動産所得で65万円控除を取る方法です

●ご挨拶○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。

○○さん、こんにちは。
税理士の落合孝裕です。

花粉症が急に出てきました。
マスク生活の効果があり、
花粉症が治ったと淡い期待がありました。

ここ2、3日の暖かい気候で、
淡い期待はあっさり破られました(苦笑い)。
薬を飲みながら4月末くらいまで、
がまんの生活が続きそうです。。。

●特集○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。

さて今回は、「不動産所得、青色申告特別控除」です。

確定申告シーズンが真っ盛りです。 
今年は新型コロナの影響で、
申告期限が4月15日(木)と、
1ヵ月延長になっています。

不動産の貸付をしている人は、
貸付規模により青色申告特別控除を、
〇 10万円
〇 55万円
〇 65万円
いずれかが取れることになります。

55万円は今回から追加の取扱いです。
本来は65万円の控除が取れるケースでも、
電子申告をしないで紙での提出では、
55万円の控除となってしまいます。

電子申告以外の条件として、
〇 複式簿記で記帳すること
〇 貸借対照表を添付すること
これらも条件となっていますが、
会計ソフトで入力ができれば、
比較的楽に作成することができます。

65万円控除を取る場合には、
さらに事業的規模での貸付けが条件です。
いわゆる「5棟10室基準」に該当すれば、
事業的規模ということになります。
〇 戸建て住宅・・・・・・・・・・・・・・・5棟以上
〇 アパート・マンション・・・10室以上

戸建てとアパートを貸している場合は、
1棟を2室で換算して計算します。
たとえば2棟(=4室)と6室なら、
計10室となり基準がクリアとなります。

この数え方は共有でも同様となります。
たとえば2人で共有の物件については、
1室を0.5室とするのではなく、
あくまでも1室としてカウントします。

きょうだいでの共有は避けるべきですが、
夫婦や親子なら共有にすることも手です。
10室以上の賃貸物件を夫婦共有で購入すれば、
夫婦とも65万円控除を取ることができます。

すでに単独で10室以上を所有していれば、
建物の持ち分を配偶者に贈与すれば、
65万円控除を2人とも取ることができます。

さて、どうしても5棟10室に届かない場合は、
別の方法で適用することもできます。
それは、事業を開始することです。

脱サラをして、
〇 コンビニを始める
〇 カフェを開業する
〇 コンサルタントになる
こういったことになりましょう。

税務署に開業届出書を提出すれば、
事業所得として申告ができます。
前述の記帳や電子申告の要件をクリアすれば、
65万円控除を取ることができます。

すでに不動産所得がある場合は、
65万円控除は以下の順に計算します。
(1)まず不動産所得から控除
(2)控除不足があれば事業所得から控除
合計で65万円が上限となります。

したがってたとえば、
〇 不動産所得が黒字で、
〇 事業所得が赤字の場合は、
貸付規模が9室以下であっても、
不動産所得から65万円控除を取ることできます。

「副業の場合はどうなるの?」
コロナ禍で会社の業績が芳しくなく、
副業を積極的に認める会社もあります。
副業を「事業所得」で申告ができるでしょうか?

確定申告は申告納税制度となっています。
納税者が自ら申告して納税する制度なので、
税務署に開業届出書を提出して、
副業を「事業所得」として申告すれば、
税務署は申告書を受け付けてくれます。
ひとまずOKなのです。

副業は「雑所得」での申告が多いと思いますが、
雑所得では65万円控除の適用はできません。
いずれで申告するかは納税者の任意となります。

最近はいわゆる節税本で、
事業所得であえて赤字を出して、
その赤字を給与所得と通算して申告して、
税金の還付を勧めるものもあります。

さすがに意図的な税金還付は、
税務調査が入って否認されてしまいます。
過去に不正還付を指南した
経営コンサルタント会社の社長が、
逮捕された事例もあります。

ではどういうケースなら、
事業所得として問題ないでしょうか?

次のようなことがポイントになります。
〇 ホームページはあるか?
〇 定期的に売上は計上されているか?
〇 粗利は計上されているか?
〇 物販なら在庫はあるか?

無店舗だとしても問題にはなりません。
粗利が計上されているとは、
原価割れで売っていないということです。
さすがにほとんどが原価割れなら、
それは事業とは言えないでしょう。

一方で事業そのものの赤字がダメとは、
税務署から言われる筋合いはありません。
しかし、開業以来ずっと赤字となると、
「それは商売とは言えないですよね」
ということになるでしょう。

副業が収入の柱になる見込みがあれば、
以下を税務署に提出することで、
晴れて事業所得として申告ができます。
〇 個人事業の開業等届出書
〇 所得税の青色申告承認申請書

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2090.htm

コロナ禍で働き方も多様化しています。
不動産所得があるなしに関わらず、
事業所得での申告も考えてみてもよいでしょう。

●編集後記○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。

事務所の確定申告業務はもう少しで半分終了となります。
1年ぶりにお会いしたりお電話でお話をしますが、
皆さんお元気な様子にほっとします。
5月頃にはコロナも花粉も落ち着くと良いですね。

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所在:東京都世田谷区用賀4-5-16 TEビル2階
(平成27年9月より移転しています。)
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