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広大地が適用できる面積(2014年4月22日)

2014年4月22日

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●落合会計事務所 オフィシャルメールマガジン vol.179 2014年04月22日配信●
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─┌─────┐このメールマガジンは、税金に関する様々な情報をまとめて、
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─└─────┘お知り合いの方にも、ご紹介いただけると幸いです。
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・ご挨拶………………………………昨日から研修の講師で東大和市に
・特集…………………………………「広大地」は面積不足でも可能性があります

●ご挨拶○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。

○○さん、こんにちは。
税理士の落合孝裕です。
いつもメールマガジンをお読みいただき、ありがとうございます。

土日から肌寒い日が続いています。
昨日から東大和市の中小企業大学校で研修の講師です。
中小企業の後継者が全国から集まって約20名。
10ヵ月の長期コースです。

私の担当は「会社の税金」で2日間となります。
生徒の皆さんはとてもまじめで、やりやすいです。
昨日は申告書の見方や節税などを勉強しました。
さすが将来の社長さんたちは真剣さが違いますね。

●特集○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○

さて、今回は「広大地が適用できる面積」です。

「広大地」とは、
その地域の標準的な宅地に比べて、
著しく広大な宅地のうち、
一定の要件を満たすものをいいます。

相続税の申告に当たり、
評価額を大幅に減額することができます。

原則として以下の面積が対象です。
○三大都市圏 ※ ・・・500m2以上
○それ以外・・・・1,000m2以上
※東京、大阪、愛知とその周辺地域

路線価での評価額に比べて、
△42.5%~△65%と大幅減になります。
1億円の土地なら、
5,750万円~3,500万円まで、
大幅に下がるということです。

といっても、面積が大きければ、
無条件で認められるわけではなく、
次の要件があります。

その宅地について、
○一戸建て分譲が最適な土地で、
○マンションの適地ではないこと、
○分譲時に道路を入れる必要があること、

広大地を評価するにあたって、
現状の土地の利用形態は問いません。

現状が駐車場、自宅、賃貸アパートであれ、
仮に活用するとするならば、
「道路」を入れる「一戸建て分譲用地」が、
最適な土地であればよいわけです。

実際に相続税申告をするときには、
「仮に分譲用地とするならこうなりますよ」と、
税務署の説明用に図面を付ける必要があります。

図面は不動産鑑定士など、
専門家に作ってもらいます。
近隣地域での最近の一戸建て分譲の事例を調べて、
その事例も加えてきれいに作ってくれます。

さて、土地の面積の基準については、
都市圏は一律で500m2以上が原則ですが、
実は500m2に満たない面積でも、
広大地の適用ができることがあります。

それは、周辺に「ミニ開発」が多い地域です。
「ミニ開発」とは、
500m2未満の一団の土地について、
敷地内に道路を入れて、
一戸建て分譲をすることです。

500m2以上の土地については、
役所のさまざまな規制があります。
500m2未満の土地の分譲は、
一区画が小さくなるデメリットはありますが、
規制が比較的ゆるいため、
販売まで手間がかからないメリットがあります。

このような「ミニ開発」が多い地域は、
500m2未満の土地でも、
広大地で評価ができる可能性があります。

周辺のミニ開発の情報は何でわかるかというと、
区役所の「開発登録簿」で調べることができます。
実際は慣れていないと調べるのはむずかしく、
不動産鑑定士などの専門家に依頼するのがよいですね。

最後に、広大地として申告した土地を、
相続後に売るときの注意点です。

相続税の支払いをするために、
土地を売ることはよくあります。
少しでも高く売りたいところです。

ただし、購入先の業者が、
道路を入れて一戸建ての分譲をするのか、
事前によく確認することです。

特に注意していただきたいのは、
○マンションを建てる
○道路を入れない一戸建て分譲をする、
購入後に業者がこういった活用をした場合、
後からの税務調査で、
広大地評価を否認されやすくなることです。

よって、売り値が多少安くなっても、
広大地の申告用に作った図面と同じような形で、
その土地を活用してくれる業者に売るべきと言えます。

このように、広大地の評価は、
税理士と不動産鑑定士との協力で進めていきます。
○○さんやご親族が所有の土地について、
広大地の適用ができるかどうか、
相続前によく調べておくことをお勧めします。

●編集後記○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o

昨日の夕食は、東大和市のいつもの焼き鳥屋へ。
名古屋コーチンを職人気質のおやじさんが焼くお店です。

行ってみるとシャッターが閉まっており、うーん残念。
休みの張り紙もなくどうなったんだろう。。。

また6月に講師の仕事で来ますので、
そのときに謎は明かさせるでしょう。
何とかまた食べたいなあ。。。

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税理士落合孝裕
所在:東京都世田谷区用賀2-14-11ブリュンヒルデ4階
電話:03-5716-6528
○顧問契約、単発の相談のお問い合わせは
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