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タワーマンション節税で否認された事例(2014年10月28日)

2014年10月28日

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●落合会計事務所 オフィシャルメールマガジン vol.206 2014年10月28日配信●
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─┌─────┐このメールマガジンは、税金に関する様々な情報をまとめて、
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・ご挨拶………………………………秋晴れが続いています
・特集…………………………………タワーマンション節税の落とし穴です

●ご挨拶○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。

○○さん、こんにちは。
税理士の落合孝裕です。
いつもメールマガジンをお読みいただき、ありがとうございます。

秋晴れが続いています。
湿気も少なく、過ごしやすいですね。
そうこうしているうちに10月も今週で終わり。

あと今年も2ヵ月です。
そろそろ忘年会の予約のシーズンですね。

●特集○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○

さて、今回は「タワーマンション節税で否認された事例」です。

タワーマンションの売れ行きが好調です。
先日、タワーマンション住まいの友人宅に行きましたが、
外の見晴らしは良く、気分がいいですね。

タワーマンションの明確な定義はないのですが、
高さ60メートル以上、
または20階以上のマンションを
一般にタワーマンションと呼んでいるようです。

最近は、相続税の節税対策に買われるケースが、
非常に増えているのです。

マンションの相続税の評価方法は、
土地と建物それぞれ建物全体で評価をして、
マンションの持分を掛けて計算します。

建物の階層が高いと、
土地の持分が極端に少なくなります。
たとえば、東京都港区にある、
○地上40階建て
○500戸の部屋数、
○5,000m2の敷地、
のタワーマンションで考えてみます。
(実際に事例にほぼ近くなっています)

1戸あたり平均の土地の持分は、
5,000m2 ÷ 500戸 = 10m2です。
高層階は広めになっていますので、
平均の2倍としてもわずか20m2です。

路線価が1m2あたり100万円とすると、
1,000万円~2,000万円と、
土地に評価額がグッと小さくなります。

建物の評価額も加えると、
相続税評価額は、1戸あたりで、
2,000万円~6,000万円程度となります。

高層階でも単純に持分で計算しますので、
販売価格は高いが、評価方法は同じなので、
節税効果は高くなります。

実際に計算すると、
3億円のマンションの評価額が、
6,000万円程度と20%くらいに、

落ちることがよくあります。

来年からの相続税の増税をにらんで、
タワーマンションが売れるわけです。
特に高層階から売れる傾向にあります。

買った瞬間に大幅な節税になる、
タワーマンションですが、
過去に国税不服審判所や裁判でもめて、
納税者がいずれも負けた事例があります。

少し長くなりますが、
マンション節税をお考えのかたは、
じっくりお読みください。

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<平成23年7月1日採決>
【概要】
○平成19年7月4日父が入院。
○8月4日父名義でマンション(30階の1室)を
2億9,300万円で取得する売買契約を締結。
○8月16日所有権移転登記が完了。
○9月3日父が死亡。
○11月13日相続人への相続登記が完了。
○平成20年相続税申告、マンションを5,802万円として評価。
○7月23日相続人がマンションを2億8,500万円で
売却する売買契約を締結。
○7月24日売買を原因とする所有権移転登記が完了。

【採決】
○不動産の評価は、原則として評価通達(路線価などによる評価)
により評価すべきであるが、特別の事情がある場合は、
他の合理的な評価方法によることが許される。
○以下の理由により、取得価額とほぼ同等と考えられるので、
2億9,300万円とするのが妥当。
○マンションの取得時(平成19年8月)と相続開始時
(同年9月)が近接していること。
○取得時の金額が2億9,300万円であること。
○相続人からマンションを取得した者が、
売却を依頼した時点(平成20年7月及び8月)の媒介価額が、
3億1,500万円であること。
○マンションの近傍における基準地の価格は、
相続開始日の前後においてほぼ横ばいであること。
--------------------------------------

亡くなる1ヵ月前にタワーマンションを購入、
相続税評価額を約20%に下げて申告をして、
亡くなった翌年にほぼ買った価格で売却しています。

次はマンション1棟を購入した事例ですが、
流れはほぼ同じとなっています。

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<平成5年10月28日最高裁判決>
【概要】
○昭和62年10月9日
入院中の父(95歳)の代理人として、
相続人がマンションを7億5,850万円で購入。
月額166万4,000円で購入業者に賃貸。
マンション購入資金として8億円を借入れ
(利率7.2%、月額利息約480万円)
○昭和62年12月19日父死亡
○昭和63年
相続税申告、マンションを1億3,170万円
借入金を8億円として評価。
○昭和63年
マンションを7億7,400万円で売却。

【判決】
○不動産の評価は、原則として評価通達(路線価などによる評価)により
評価すべきであるが、特別の事情がある場合は、
他の合理的な評価方法によることが許される。
○購入の翌年に、購入価額(7億5,850万円)を上回る
7億7,400万円で売却し、借入金8億円が返済されており、
不動産が一種の商品のような形となっている。
○月額利息480万円の半額以下の166万4,000円で
購入業者に賃貸していることからも、
もともと相続後に他に売却することを予定して、
相続税を圧縮することを意図して購入したことが推定できる。
○よって、今ケースは特別の事業があると考え、購入価額で評価すべきである。
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来年からの相続税の増税にあおられるように、
タワーマンションの購入が一種のブームとなっています。

節税目的だけで購入し、相続後にすぐに売却とすると、
将来の税務調査で否認される可能性が高くなります。
十分にご注意してください。

●編集後記○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o

来週は次男の中学で修学旅行です
京都、広島で3泊4日。
むかしは京都、奈良が定番だったのに、
最近は奈良の営業努力が足りないのか。。。

ところで、テーブルのうえには、
生八つ橋の申込書が。
「今申し込むと修学旅行から帰ったころに、
自宅に宅急便で届きます」
あまり便利になりすぎてもなあ。。。(苦笑い)

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税理士 落合 孝裕
所在:東京都世田谷区用賀2-14-11ブリュンヒルデ4階
電話:03-5716-6528
○顧問契約、単発の相談のお問い合わせは
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