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令和2年度税制改正、海外中古建物(2019年11月26日)

2019年11月26日

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●落合会計事務所 オフィシャルメールマガジン
vol.451 2019年11月26日配信●
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・ご挨拶……… 今年も1ヵ月ちょっとになりました
・特集………… 海外の不動産投資が封じ込めへ!?

●ご挨拶○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。

○○さん、こんにちは。
税理士の落合孝裕です。

今年も1ヵ月ちょっとになりました。
本当に1年が早いですね。
年末までに祭日はもうありません。
仕事の方はあとひと頑張りです。

●特集○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。

さて今回は、「令和2年度税制改正、海外中古建物」です。
海外不動産を使った節税対策が、
令和2年度の税制改正で封じ込めの方向です。
(「TA master」11月18日、25日号)

すでに会計検査院が、
「平成27年度決算検査報告の概要」で、
指摘した事項になりますが、
海外の中古建物を利用した節税対策に、
いよいよ規制が入ることになりそうです。

この節税対策とは、どういうものでしょうか?
○ 海外の中古賃貸不動産を購入する
(主に木造で築30年以上のもの)
○ 建物の耐用年数は「簡便法」で計算
○ 減価償却を4年でおこない損失額を計上
○ 損失額を給与所得などと損益通算する

「簡便法」とは次のように計算をします。
(A)法定耐用年数・・・22年
(木造で賃貸居住用)
(B)経過年数・・・・・・・30年

<簡便法による耐用年数>
(A)-(B) = 0年(マイナスはゼロ)
(A)×20% = 4年(小数点以下切捨て)
0年 + 4年 = 4年

このように、築30年の中古建物なら、
わずか4年で償却できるので、
当初は大きな経費が計上できます。

「簡便法」による耐用年数の計算は、
そもそも国内の資産を前提としています。
一方で、海外の中古建物の場合は、
○ 建物の割合が大きい
○ 建物の価値が下がりづらい
○ 取得時と同額以上で売りやすい
国内の建物とはまったく違います。

まったく性質の違う海外の建物について、
同じルールを当てはめて計算します。
これは合法的ではあるのですが、
税法のすき間を突いた対策となっています。

対策はまだ続きがあります。
この海外の賃貸不動産は、
5年経過(注)してから売却をするのです。
売却益に対する所得税・住民税の税率は、
合わせて20%となります。
(注)売却年の1月1日で計算

この一連の対策は、高所得者向けのものです。
税金の対象となる課税所得が、
○ 1,800万円超の部分 → 50%
○ 4,000万円超の部分 → 55%
それぞれ所得税・住民税合計の税率です。
これ位でないと、あまり効果はありません。

具体的に計算してみましょう。
給与所得者で課税所得6,000万円が前提です。
(以下、取得売却時の諸経費や
復興特別所得税は考慮せずに計算)

<海外不動産の概要>
○ 構造・・・木造
○ 年数・・・築30年
○ 取得価額・・・1億円
(土地・・・2,000万円
建物・・・8,000万円)
○ 家賃・・・500万円/年
○ 経費・・・100万円/年

<当初4年の節税額/年>
○ 収入・・・・・・・・・・・500万円
○ 経費・・・・・・・2,100万円
(うち減価償却費が2,000万円)
○ 損失額・・・△1,600万円
○ 節税額・・・・・・・・・880万円
(損失額×55%(税率)で計算)
○ 同4年間・・・3,520万円
~~~~~~~~~~~~~~~~~~

<6年後に売却した場合の納税額>
○ 売却代金・・・・・・・・・1億円
○ 取得費・・・2,000万円
(1億円-減価償却費累計)
○ 売却益・・・8,000万円
○ 納税額・・・1,600万円
~~~~~~~~~~~~~~~~

上記より節税のメリットは、
3,520万円 - 1,600万円
差引で1,920万円となります。

さらに毎年の収支の手取額が、
500万円 - 100万円 = 400万円
×6年間で2,400万円となります。

ただし、仲介手数料などの経費、
5年目以降の納税額などかかります。
すべてが手残りにはなりませんが、
少なくとも3,000万円くらいは、
手元に残る計算になります。

さて、「このような節税対策がけしからん」
ということで、次の改正になる見込みです。
(「TA master」11月25日号)

○ 海外中古建物に係る減価償却費の
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
経費計上を認めないことととする
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
○ 過去に本節税スキームにより
経費計上した減価償却費にまで
本改正が及ぶことはない

まったく減価償却費が計上できないなら、
海外不動産を節税目的で購入することは、
今後は意味がなくなります。

現状では税制調査会のホームページには、
具体的な改正内容の記載はありませんが、
令和2年税制改正の意外な目玉になりそうです。
今後の発表に注目したいと思います。

●編集後記○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。

日曜日は久しぶりにプールで泳ぎました。
25メートル泳いでゆっくり歩いて、
4回繰り返してヘトヘトになりました(苦笑い)
なかなか続きませんが運動も大切ですね。

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