税理士 世田谷区 東京 の 税理士事務所 節税・税務調査・相続のご相談なら 落合会計事務所

サイトマップ
事務所概要
ホーム

メルマガのご紹介

アパート・マンション、相続時の空き室(2019年12月3日)

2019年12月13日

┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□
●落合会計事務所 オフィシャルメールマガジン
vol.452 2019年12月03日配信●
□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛

─ このメールマガジンは、税金に関する情報をまとめて、
─ 毎週配信しています。
─ お知り合いの方にも、ご紹介いただけると幸いです。
http://www.ochiaikaikei.com/

_/_/_/ I N D E X _/_/__/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/

・ご挨拶……… いよいよ12月になりました
・特集………… 不動産の対策で今から準備すべきことです

●ご挨拶○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。

○○さん、こんにちは。
税理士の落合孝裕です。

いよいよ12月になりました。
これから忘年会のシーズンですね。
最近は二次会、三次会が少ないようで、
タクシーの運転手さんが嘆いていました。

●特集○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。

さて今回は、「アパート・マンション、相続時の空き室」です。

賃貸不動産を使って相続税を節税する、
これは以前から広くおこなわれています。
土地、建物の相続税評価額はかなり下がります。

<土地>
(1)まずは約20%減額
(2)さらに小規模宅地の特例で50%減額

建物を賃貸することにより、
まずは約20%が減額できます。
さらに200平米までになりますが、
小規模宅地の特例で50%が減額できます。

たとえば5,000万円の評価額なら、
まずは、△20% → 4,000万円
さらに、△50% → 2,000万円
と大幅に減額になります。

<建物>
(1)まずは固定資産税評価額で評価
(2)さらに30%減額

建物は固定資産税評価額で評価します。
建築費用のおよそ50%程度になります。
これは建築が完成した時点での評価額です。
さらに賃貸により30%が減額できます。

たとえば5,000万円の建築費用なら、
まずは、△50% → 2,500万円
さらに、△30% → 1,750万円

土地・建物を合わせて計算すると、
1億円 → 3,750万円
大幅に評価が下がることになります。

ここまではよく知られていますが、
実際に相続が発生して相続税を計算すると、
思ったほど減額ができないことがあります。
その理由の大きなものに、
「空き室」の多さがあげられます。

相続税の減額は、アパートやマンションについて、
空き室がまったくないことを前提としています。
これは「相続の時点」で判定します。
たとえば10室のアパートで3室空きならば、
3室部分は相続税の減額はできません。
7室/10室=70%のみが減額となります。

特に都内は路線価が高くなっていますので、
減額が取れない部分については、
相続税への跳ね返りが大きくなります。

「じゃあ前月から空きでもダメですか?」
そこまで杓子定規の決まりではありません。
○ 以前まで賃貸していた
○ その後空き室になったが募集中
○ 一時的に空き室のまま
○ 相続時点ではたまたま空き室 
これであれば減額対象でOKです。

こう決まっているものの、
相続税の税務調査が入ると問題になるのが、
「一時的に空き室」の「一時的」って、
どのくらいの期間ですか?ということです。

これは国税庁のホームページには、
「1ヵ月程度」という記載があります。
つまり、1ヵ月を超えて空きの場合、
「その部分は減額を認めませんよ。」
というかなり厳しい取扱いです。

ただし、国税不服審判所の裁決を見ると、
1年11ヵ月の空き室期間があっても、
減額が認められたケースもあります。
(平成20年6月12日裁決)

一方で、4ヵ月の空き室期間で、
減額が認められなかったケースもあります。
(平成26年4月18日裁決)

あくまでも私見になりますが、
空き室期間が半年くらいまでで募集中ならば、
減額をすることは問題ないと思います。

とは言うものの、
相続税の税務調査で否認されないためには、
まずは空き室を埋めておくことですね。

では、空き室対策はどうしたらよいでしょう?
(1)まずは募集の状態にしておく
(2)家賃を下げる
(3)親族に有料で住まわせる
(4)管理会社を変える
(5)サブリース契約を結ぶ
こういったことが考えられます。

まず、大丈夫だとは思いますが、
(1)募集の状態にはしておくことです。
相続税の申告ではネットでの掲載資料を出力して、
申告書に添付することが良いですね。
募集をかけていないと、
空き室のままで埋める意思なしとして、
減額をするのは厳しくなります。

(2)家賃を下げるということは、
もちろん必要な対策にはなります。
ただし、下げた情報をネットで公開していると、
他の賃借人から更新のときに、
値下げ交渉をされる可能性は高くなります。

となると(3)親族に有料で住まわせる、
というのも手ですね。
親族だからといって極端に下げてはダメです。
これも私見になりますが、
どうしても埋まらないという理由で、
10%くらい下げるのはOKと思います。

さらに、空き室の根本的な問題として、
管理会社の力を見極める必要はあります。
なかなか埋まらないと思ったら、
実はネットでほとんど情報が公開されていない、
ということが意外にあります。
空き室割合が15%を超えていれば、
管理会社は変えたほうがいいですね。

最後に(5)サブリース契約を結ぶのも手です。
サブリース会社に全室を賃貸しているので、
実際には一部空き室があったとしても、
土地、建物ともにすべて減額することができます。

サブリース会社については、
○○さんが設立する形でもかまいません。
同族会社でも同様に相続税の減額は取れます。
ただし、空き室が多いのに募集もしていない、
これでは税務調査で否認されてもしかたありません。
常に空き室を埋める努力は必要ですね。

さて、今回の内容をまとめますと、
賃貸アパート・マンションについては、
「相続時点では空き室をなるべく出さない」
これが相続対策になることは理解してください。 

●編集後記○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。

先日、九品仏(くほんぶつ)に紅葉を見に行きました。
都内では穴場なのですが意外に混んでいました。
色づきはまだもう少しという感じでした。
一部では「小京都」と言われているようです。
たしかに京都に来たと言えなくもないです。

■■□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□■■
————————————————————-
落合会計事務所
税理士 落合 孝裕
所在:東京都世田谷区用賀4-5-16 TEビル2階
(平成27年9月より移転しています。)
電話:03-5716-6528

○顧問契約、単発の相談のお問い合わせは
http://www.ochiaikaikei.com/
————————————————————-

「税理士が教えるとっておきの税金情報」
発行者:落合会計事務所

過去の記事一覧

私たちスタッフにお任せください!03-5716-6528 私たちスタッフにお任せください!03-5716-6528

初回面談は無料です。メールでのご予約・お問い合わはこちら

このページのTOPへ