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貸付事業用宅地の注意点(2022年6月16日)

2022年6月17日

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●落合会計事務所 オフィシャルメールマガジン
vol.535 2022年06月16日配信●
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─ このメールマガジンは、税金に関する情報をまとめて、
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・ご挨拶……… 明日から暑い日が続きそうです
・特集………… アパートマンション敷地の特例の注意点です

●ご挨拶○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。

○○さん、こんにちは。
税理士の落合孝裕です。

明日から暑い日が続きそうです。
東京の17日の最高気温は30度の予報。
しばらく30度くらいとなるようです。
体が慣れるまでが少し厳しいですね。  

●特集○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。

さて、今回は「貸付事業用宅地の注意点」です。

前回のメールマガジンで、
小規模宅地の特例のうち、
特定居住用宅地について説明しました。

今回は、小規模宅地の特例のうち、
特定居住用宅地の次に適用件数が多い、
「貸付事業用宅地」について説明をします。

あらためて「小規模宅地の特例」とは、
相続税の申告で適用ができる特例で、
○ 被相続人(=故人)が所有の一定の宅地は、
○ 80%または50%の減額できる、
というものです。

対象となる宅地のうち、
よく適用されるのは、次の2つの宅地です。
(1)特定居住用宅地・・・330平米まで80%減額
(2)貸付事業用宅地・・・200平米まで50%減額

今回のテーマの「貸付事業用宅地」とは、
以下の賃貸物件の敷地のことを言います。
○ アパート
○ マンション
○ 事務所ビル
○ 倉庫
○ 駐車場(アスファルトなどで舗装)、など

以下のような注意点があります。
【1】新たな賃貸は3年後から
【2】具体的な計算方法
【3】特定居住用と併用の計算方法
【4】同じ敷地内なら分筆がお勧め
【5】舗装した駐車場は適用対象
【6】一定の同族会社はさらに有利

【1】新たな賃貸は3年後から
この特例を適用するためには、
不動産賃貸を始めて3年経過が条件です。
賃貸アパートを新たに建てた場合は、
3年は長生きしてもらう必要がありますね。

すでに「事業的規模」で賃貸していれば、
相続3年以内で取得した賃貸物件も、
貸付事業用宅地の対象となります。
事業的規模とはアパートマンションなら、
10室以上の賃貸規模が対象です。

【2】具体的な計算方法
たとえば200平米の敷地に、
賃貸アパートを建築している場合で、
路線価が30万円/平米、
借地権70%、借家権30%とします。

まず、土地の相続税評価額は、
200平米×30万円/平米=6,000万円、
6,000万円×(1-70%×30%)
=4,740万円、に減額されます。
この減額については、
賃貸開始から3年以内でもOKです。

さらに、面積が200平米なので、
この評価額に対して△50%となります。
4,740万円×(1-50%)=2,370万円
こちらは賃貸開始から3年経過が必要です。

【3】特定居住用と併用の計算方法
特定居住用宅地(マイホームの敷地)と、
併用して適用することも可能です。
特定居住用は330平米が上限なので、
実際の面積がそれより小さい場合は、
そのあまりの枠を、
貸付事業用宅地で適用することができます。

具体的に以下の事例で見てみましょう。
相続が発生して故人の所有土地が、
以下の面積と相続税評価額とします。
(A)特定居住用宅地
   ・・・165平米、6,600万円
(B)貸付事業用宅地
   ・・・200平米、4,740万円

特定居住用宅地の方が、
適用上限が大きいこと(330平米)と、
減額割合も大きいこと(△80%)より、 
特定居住用より優先して適用します。

(A)特定居住用宅地
6,600万円×(1-80%)=1,320万円
→330平米の上限に対して、
 165平米を適用(=50%を適用) 
 残りの適用枠は50%となります。

(B)貸付事業用宅地
残りの適用枠50%は、
200平米×50%=100平米
したがって、以下で計算します。
4,740万円 -(4,740万円×100平米/200平米
×(1-50%))=3,555万円

減額前の2つの宅地の評価額の合計は、
6,600万円+4,740万円=1億1,340万円
これが小規模宅地の特例を適用すると、
1,320万円+3,555万円=4,875万円
評価額が半分以下に減額されることになります。

【4】同じ敷地内なら分筆がお勧め
同じ一筆の土地に上に、
マイホームと賃貸アパートが建っている場合は、
それぞれの敷地に区分されるように、
生前に土地を分筆をしておくことがお勧めです。

分筆しておけば、
マイホーム敷地と賃貸アパート敷地を、
別々の相続人が引き継ぐことができます。
土地の相続税評価も計算しやすくなります。

【5】舗装した駐車場は減額対象
「貸付事業用宅地」は、駐車場にも適用できます。
アスファルトなどの舗装が必要です。
土地をそのものの賃貸ではなく、
固定資産を賃貸することになります。

土地のまま賃貸している場合は、
特例の適用ができません。
アスファルトなど舗装をお勧めします。

【6】一定の同族会社はさらに有利
故人が同族会社のオーナーで、
その同族会社が不動産賃貸業以外、
つまり製造業、小売業、建設業などであれば、
オーナーが同族会社に貸し付けていた敷地は、
小規模宅地の特例の対象となります。

以下、いずれでも特例の対象となります。
(1)敷地・・・オーナー、建物・・・同族会社
(2)敷地・・・オーナー、建物・・・オーナー

「特定同族会社事業用宅地」という区分になり、
400平米まで80%減額となります。
減額できる面積がかなり大きいですね。
さらに、特定居住用宅地とダブル適用ができます。

○ 特定居住用宅地・・・330平米
○ 特定同族会社事業用宅地・・・400平米
合計で730平米が80%減額となります。
目一杯で適用ができれば、
相続税は大幅に少なくなりますので、
税金の心配が一気に解決しますね。

同族会社から適正賃料を受領することも条件です。
会社が赤字なので賃料を取らない状態で、
そのときにオーナーに相続が発生すると、
この400平米の減額はまったく取れません。
○○さんがオーナーの将来の相続人であれば、
今から賃料をチェックしておいてください。

さて、今回は小規模宅地の特例のうち、
「貸付事業用宅地」について説明をしました。
相続税の節税については、
○○さんができるところから始めてください。

●編集後記○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。

「グルテンフリー」を始めて5日目になります。
小麦粉を食べない生活のことで、
パン、パスタ、うどん、焼き菓子は食べずに、
ビールも控えて、日本酒とワインにしています。

と言っても厳格にはむずかしいので、
多少は気にせずに食事をしています。

これまで慢性的に胃もたれがあったのが、
気のせいかずいぶん良くなっています。
3週間続けると体質が変わるようです。
ひとまずあと2週間は続けてみます。

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