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路線価を使った土地の持ち分贈与(2014年7月8日)

2014年7月8日

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●落合会計事務所 オフィシャルメールマガジン vol.190 2014年07月08日配信●
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─┌─────┐このメールマガジンは、税金に関する様々な情報をまとめて、
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─└─────┘お知り合いの方にも、ご紹介いただけると幸いです。
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・ご挨拶………………………………台風が近づいています
・特集…………………………………今年の路線価が発表されました
●ご挨拶○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。
○○さん、こんにちは。
税理士の落合孝裕です。
いつもメールマガジンをお読みいただき、ありがとうございます。
台風8号が沖縄に近づいています。
最大瞬間風速が75mに達する可能性があります。
風速75mとは、秒速ですので、
×60秒×60分で、時速270㎞に相当します。
新幹線並みの速さということになります。
週末には関東も台風の影響を受けそうです。
十分な注意が必要ですね。
●特集○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○
さて、今回は「路線価を使った土地の持ち分贈与」です。
平成26年(2014年)分の路線価が発表されました。
前年比で全国平均で0.7%マイナスで、
6年連続で下落となりました。
路線価は、相続税と贈与税の算定基準となるものです。
1月1日現在の評価額ですが、
その年1年間の相続税、贈与税に適用されます。
全国平均ではマイナスですが、
個別には上がっている地域もあります。
都道府県庁所在地の最高路線価は、
○名古屋市・・・・10.0%
○東京都中央区・・・9.7%
○横浜市・・・・・・7.8%
と、それぞれ前年より大幅にプラスです。
さて、来年からの相続税の大幅増税にそなえて、
対策を立てている方は増えています。
子どもや孫への生前贈与は、
現金でおこなっているケースが、
圧倒的に多くなっています。
ところで、現金の贈与はいくつかの問題点があります。
(1)贈与を受けた側が無駄遣いをしてしまう
(2)相続税の税務調査で否認されてしまう
(3)そもそも不動産ばかりで現金があまりない
(1)は贈与する親や祖父母側がよく心配することですが、
「何百万円も現金を贈与しても、
かえって本人のためにならないのではないか?」
といって、預金通帳はいずれ本人に渡そうと、
贈与した側がずっと持っていると、
(2)のように名義を借りただけの「名義預金」として、
贈与した側の財産として否認されてしまいます。
さらに(3)のように土地資産家の中には、
現金をそれほど多く所有していないケースもあります。
そのときに有効なのが「土地の持ち分贈与」です。
幸い今年も一部の地域を除いては、
路線価はそれほど上がっていません。
路線価が発表されたこのタイミングで、
土地の持ち分贈与をしてはいかがでしょうか。
たとえば、駐車場で利用している土地が、
路線価20万円/m2 × 250m2 = 5,000万円
の相続税の評価額とします。
財産構成は仮に以下とすると、
○相続財産が3億円
○相続人が妻に子ども2人の計3人
平成27年以降の相続で計算すると、
相続税の税率は30%~40%に達します。
駐車場の10分の1を贈与をすると、
500万円分を贈与することになります。
平成27年以降は、親や祖父母から、
20歳以上の子どもや孫への贈与は、
贈与税が減税となります。
贈与税を計算すると、
500万円→48万5,000円
税負担率は、9.7%となります。
相続まで持っていると、
35%(30%と40%の平均)かかる相続税が、
9.7%ですむことになります。

そして、10年贈与を続けると、
5,000万円の駐車場をすべて引き継ぐことができます。
10年ではかかりすぎということなら、
2人に贈与すれば半分の5年ですみます。
兄弟間の共有では将来もめる種になりますので、
子どもと孫、または子どもとその妻、
という組合せがよいでしょう。
このように「土地の持ち分贈与」は、
相続対策としてとても有効ですが、
次のような注意点もあります。
【1】登録免許税と不動産取得税がかかること
○登録免許税は2%(相続なら0.4%)
○不動産取得税は原則3%(相続なら無税)
と贈与税以外にも税負担があります。
固定資産税評価額(路線価より10%くらい安い)
を基準に計算しますが、それなりの負担になります。
【2】贈与税額も負担するとさらに贈与税が増えること
先のケースなら48万5,000円を、
贈与をした親ないし祖父母が負担すると、
この分に対しても贈与税がかかります。
それを避けるためには、
○土地の持ち分・・・451万5,000円
○現金・・・・・・・・48万5,000円
と、贈与税相当の現金を含めて贈与することです。
【3】3年以内の持ち戻しがあること
相続人または遺言で財産を取得した人については、
贈与から3年以内に相続がおこると、
その贈与を受けた財産を相続財産に持ち戻して
相続税を計算することになります。
これでは意味がなくなってしまいますので、
ご本人が高齢な場合は、
孫や子どもの嫁などに贈与した方が無難といえます。
【4】小規模宅地の特例が使える土地は贈与しないこと
○マイホームの敷地
○同族会社に貸している土地
○路線価が高い賃貸物件の敷地
これらの土地は小規模宅地の特例が、
特に有利に適用することができます。
マイホーム(330m2 ※)と同族会社(400m2)は、
相続時に土地の評価額を80%減ができます。
※ 平成27年の相続より
これらと選択にはなりますが、
賃貸物件の敷地も50%減が取れますので、
路線価が高い敷地も贈与しないほうがよしとなります。
さてこのように、
来年からの相続税増税に備えて、
路線価が発表されたこの機会に、
土地の持ち分贈与をぜひお考えください。
事務所の以前からのお客様で、
持ち分贈与を何年にもわたりおこなって、
相続対策をほぼ終えた方もいらっしゃいます。
相続対策は早く手を付けた方が、大きな効果を上げています。
●編集後記○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o
いよいよワールドカップは明日(9日)から準決勝となります。
朝5時からスタートと起きるにも出勤にもちょうどよい時間です。
どんな試合になるか今から楽しみです。
でも、オランダがコスタリカ戦で見せた
ゴールキーパーの途中交代はびっくりしましたね。
さらに体の大きさにもびっくりしました(笑)
さて、次のアルゼンチン戦ではまた奇策があるのか。。。
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