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小規模宅地の特例、2以上についての適用(2018年6月26日)

2018年6月26日

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●落合会計事務所 オフィシャルメールマガジン
vol.381 2018年06月26日配信●
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─ このメールマガジンは、税金に関する情報をまとめて、
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http://www.ochiaikaikei.com/

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・ご挨拶……… 熱中症の対策が必要になりました
・特集………… 「小規模宅地の特例」を複数に適用したら・・・

●ご挨拶○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。

○○さん、こんにちは。
税理士の落合孝裕です。
いつもお読みいただき、ありがとうございます。

昨日から急に暑くなりました。
しばらくは30度前後の日が続きそうです。
早くも熱中症の対策が必要になりました。
水分補給をまめにすることが大切ですね。

●特集○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。

さて、今回は「小規模宅地の特例、2以上についての適用」です。

相続税の申告をするにあたり、土地の評価について、
「小規模宅地の特例」の適用ができるかどうかは、
納税額に大きな影響を与えます。

特例の適用ができると、
都内など地価が高い地域では大きな減額ができるため、
納税額は一気に少なくなります。

(1)特定居住用宅地・・・330平米まで80%減額
(2)特定事業用宅地・・・400平米まで80%減額
(3)特定同族会社事業用宅地・・・400平米まで80%減額
(4)貸付事業用宅地・・・200平米まで50%減額

50%ないし80%の減額ですので、
財産のうち土地がほとんどのケースでは、
相続税が数分の一になることもあります。

最近の相続税申告件数のうちで、
「小規模宅地の特例」の適用件数と割合は以下となります。
○ 平成25年分・・・36,066件(66.3%)
○ 平成26年分・・・37,166件(66.1%)
○ 平成27年分・・・61,811件(60.0%)
毎年、申告の6割以上で適用がありますね。

(1)~(4)は原則どれか1つを選択適用します。
ただし、限度面積までに達しない場合は、
他から適用することができます。

一番よく使われるのは(1)の特定居住用宅地です。
これはマイホームの敷地のことですが、
相続税申告をする人のほとんどは持ち家なので、
適用される割合が高くなっています。

引き継ぐ人は、配偶者または同居親族が原則です。
いずれもいない場合は別居親族が対象となりますが、
「家なき子」については今年からは条件が厳しくなりました。
http://www.ochiaikaikei.com/mlmg/201712261333_1390.html

さて、(1)の限度面積は330平米と広いので、
都内では使い切れないことが多いです。
となると、限度まで達しない枠を、
他の(2)~(4)で使うことができます。

(1)の次に適用される件数が多いのは、
(4)貸付事業用宅地です。
これは賃貸アパート・マンションの敷地です。

この(1)と(4)の組合せで、
どれくらいの面積が減額の対象となるか、
具体的に計算してみましょう。

【前提条件】
○ マイホームの敷地・・・165平米
○ 敷地を引き継ぐ相続人・・・配偶者(妻)

【特定居住用宅地の適用割合】
165平米 ÷ 330平米(限度面積)
→限度面積のうち50%の適用あり

【貸付事業用宅地の適用面積】
残りの50%の適用が可能
→200平米(限度面積)× 50%
→100平米の適用が可能

仮に、200平米の土地の上に、
賃貸アパートを建築する場合は、
そのうち100平米の土地については、
貸付事業用宅地の適用ができます。
評価額の50%を減額をすることができます。

預貯金を不動産に置き換えると、
評価額はかなり下がりますが、
「小規模宅地の特例」を適用することにより、
評価額はもう一段下がることになります。

このように、適用できる限度面積を計算しておくと、
これから賃貸不動産の経営をするときに、
相続税の節税プランを立てることができます。

ただし、平成30年度税制改正で規制がかかりました。
新たに賃貸経営を始めるときは、
賃貸してから3年経過しないと、
「小規模宅地の特例」の適用はできません。
これはご注意ください。

相続税にはかなり詳しい人でも、
意外に「小規模宅地の特例」については、
限度面積を使い切らずに申告をするケースは多いです。

もちろん、賃貸物件については、
○ 建築コストがかかり過ぎないか?
○ 空室率を押さえることができるか?
経営する上でのポイントもあります。

都内の駅近物件などは狙い目ですね。
一棟を無理に買うのではなく、
マンション1室でもかまいません。
相続税の節税の一つとしてお考えください。

●編 集 後 記○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。

昨日、今日と東大和市にある中小企業大学校で、
研修の講師をしています。
テーマは後継者向けに「相続・事業承継」です。

同行したスタッフも一部講師をしました。
リハーサルを繰り返したこともあり、
無事に説明ができ、一安心しました。

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所在:東京都世田谷区用賀4-5-16 TEビル2階
(平成27年9月より移転しています。)
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発行者:落合会計事務所

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