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賃貸不動産の相続税評価額、納税者敗訴(2019年9月3日)

2019年9月3日

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●落合会計事務所 オフィシャルメールマガジン
vol.439 2019年09月03日配信●
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・ご挨拶……… 今度は台風で大雨になりそうです
・特集………… マンション節税で否認判決が出ました

●ご挨拶○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。

○○さん、こんにちは。
税理士の落合孝裕です。

やっと猛暑が一息ついたと思ったら、
今度は台風で大雨になりそうです。
最近は常に天候不順という感じですね。

●特集○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。

さて今回は、「賃貸不動産の相続税評価額、納税者敗訴」です。

相続税の節税対策として、
○ アパートやマンションなど不動産を、
○ 銀行からの借入金で購入して、
○ その不動産を賃貸する、
これは定番中の定番となっています。

なぜ節税になるかですが、
(1)不動産の評価額 ※ は取得価額より低くなる、
※ 原則は「評価通達」による評価額(= 通達評価額)
(2)借入金は残高そのものを控除できる、
ことにより(1)-(2)はマイナスになり、
その結果、相続税が少なくなることが理由です。
低い「通達評価額」での評価がポイントです。
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この定番の相続税対策について、
先週、東京地裁で判決が出ました。
納税者が負けた内容となっています。
(以下「税務通信」9月2日号よりまとめ)

<東京地裁 令和元年8月27日判決>
【概 要】年月による経過は以下のとおり。
○ H20.8・・・・甲は孫乙と養子を組む。
○ H21.1・・・・甲は借入でA不動産を購入(90歳)
8億3千万円(通達評価額・・2億円)
○ H21.12・・甲は借入でB不動産を購入(91歳)
5億5千万円(通達評価額・・1億3千万円)
○ H24.6・・・・甲が死亡。乙は各不動産と借入金を承継、
相続税をゼロとして相続税を申告した。
○ H25.3・・・・乙はB不動産を5億1千万円で譲渡。
○ H28.4・・・・税務署から評価通達6項 ※ にもとづき
以下「鑑定評価額」による更正処分を受ける。
A不動産・・・・7億5千万円
B不動産・・・・5億2千万円
※ 通達評価額が著しく不適当な財産の評価については、
国税庁長官の指示により評価するというもの。

【裁判所の判断】
○ 各不動産の「鑑定評価額」は「通達評価額」より約4倍高い。
○ 各不動産の「通達評価額」の合理性には相応の疑義がある。
○ 甲は90~91歳で多額の借入をして不動産を購入した。
○ 各不動産の購入がなければ相続財産は6億円超だった。
○ 銀行の稟議書には、甲の相続税減額のため実行とある。
○ 上記より「通達評価額」は他の納税者と著しく不公平。
○ 税務署の通り評価通達6項による「鑑定評価額」を認める。
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「鑑定評価額」とは、不動産鑑定士がおこなうものです。
今回の事例は、国税不服審判所で納税者が負けて、
その後に裁判になったものです。
国税不服審判所のホームページで公開されています。
http://www.kfs.go.jp/service/JP/107/07/index.html

現時点では、上記の判決を受けて、
納税者が控訴したかはわかりませんが、
今後、税務署の税務調査での指針になります。

今回の判決のポイントをまとめると以下になります。
(1)甲と孫が養子縁組
(2)直後の90~91歳に借入で不動産を2件購入
(3)その後に甲に相続発生
(4)不動産と借入は孫が承継
(5)納税ゼロで相続税申告をおこなう
(6)相続後1年以内に孫は不動産の1件を売却

1つ1つ税法でダメなものはありません。
私見ですが、国税側の本音は次のようでしょう。
「90歳で不動産を買って相続税ゼロはけしからん。」
「相続直後に不動産を売ってさらにけしからん。」

あまりに意図的で極端にしかも銀行主導で、
相続税対策を実行したために、
国税側から否認され、裁判所も後押しした、
というのが本当のところだと思います。

今回の判決の内容と同様に、
○ 相続直前に不動産を購入
○ 相続直後に不動産を売却
これが否認された事例はいくつかあります。
https://www.ochiaikaikei.com/mlmg/201410281056_1026.html

2015年(平成27年)10月には、
タワーマンション節税に対して、
国税庁の見解も発表されています。
https://www.ochiaikaikei.com/mlmg/201511171459_1153.html

さて、今後はどうしたら良いでしょう?
相続時の賃貸不動産の評価について、
「通達評価額」がダメということはありません。

○ 相続直前での多額の不動産の購入
○ さらに相続直後での不動産の売却
こういう極端なことがダメということです。
相続対策は直前にバタバタしないで、
早め早めにおこなう、
これがより重要になりますね。

●編集後記○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。

バスケットボールのワールドカップが始まりました。
日曜日のトルコ戦は厳しかったですね。
サッカーも最初はさっぱりでした。
今回は何とか1勝はしてほしいですね。

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http://www.ochiaikaikei.com/
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