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不動産賃貸業の法人化(2013年5月14日)

2013年5月14日

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●落合会計事務所 オフィシャルメールマガジン vol.132 2013年05月14日配信●
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─┌─────┐ このメールマガジンは、税金に関する様々な情報をまとめて、
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・ご挨拶……………………………… 急に暑くなりました
・特集………………………………… 不動産賃貸の法人化はこうやります

● ご 挨 拶 ○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○

○○さん、こんにちは。
税理士の落合孝裕です。
いつもメールマガジンをお読みいただき、ありがとうございます。

急に暑くなりました。
今日は東京では最高気温が28度になる予報です。
少し前には暖房を入れていたのに。。。
でも、暑いのは明日までで、
17日の金曜日からは、22~23度になりそうです。
お互い体調管理に気をつけましょう。

● 特 集 ○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○○o。

さて、今日は「不動産賃貸業の法人化」についてです。
先月は金融機関向けの勉強会で、このテーマでお話したところ、
満員御礼で会場は入りきれないほどでした。

「不動産賃貸をしている人が会社を作ると、節税になりお得です」
これは昔から言い古されていることですが、
○ 具体的に何がどう得なのか?
○ どんな点に注意して作ったらよいか?
○ 実際の会社の経営はどう進めたらよいか?
なかなかイメージがつかめない人が多いようです。

そもそも会社を作ると何がよいのでしょうか?
大きく4つあります。
(1)個人より会社のほうが最高税率は低い
(2)所得を分散しやすい
(3)経費をつけやすい
(4)名刺に肩書きを付けることができる

(1)については、
個人の場合は、所得が1,800万円を超える部分は、
所得税40%と住民税10%を合わせて50%です。
所得税は今年から復興特別所得税が2.1%かかりますので、
合計で50.84%となります。
さらに、事業税が別に5%かかります。

会社の場合の税率は、
所得が800万円以下の部分は24.56%
所得が800万円超える部分は38.01%
となっています。
個人の最高税率に比べて、12~26%も低くなっています。

500万円の所得を個人から会社へ移すことができれば、
毎年130万円も税金が安くなります。
10年で1,300万円ですから、これは大きいですね。

(2)の「所得を分散しやすい」ですが、
会社を作って親族を役員にすることにより、
親族に給料を出して、親族の低い税率に分散させることができます。
単なる従業員でも給料は出せますが、
役員のほうが責任が大きいので多めに出すことが可能です。

次に(3)の「経費をつけやすい」ですが、
個人の場合は、不動産賃貸に直接関係があるものしか、
経費として落とすことはできません。
税務署から目を付けられやすいのは、
飲食代、出張費用、自動車の減価償却費、
こういったものです。

会社の場合は、これらはまず問題ありません。
会社の目的をいくつか登記しておけば、
それに関するものなら広く経費に落とせます。
さらに、出張のときの日当や、会社契約の生命保険など、
個人ではまったく落とせないものも経費にできます。

(4)の「名刺に肩書きを付けることができる」ですが、
会社の名前は自分の好きなものにできますし、
代表取締役、取締役の肩書きを付けることができます。
意外に飲み屋さんに行ったときに役に立ちます(笑)
サラリーマンの人は会社では平社員、
プライベートでは代表取締役、こんなことも可能です。

さて次に、
○ 実際に会社を作るとき、
○ 作ってから運営するとき、のポイントです。

不動産賃貸業をしている人が会社を作る場合、
相続税対策も目的にすることが多いです。
将来の相続税を少なくすることですね。
となると、株主は子どもなど後継者にすべきです。

会社の業績が良くなると株式の価値が高くなり、
株式を所有する株主の財産が増えることになります。
オーナーを株主としてしまっては、
オーナーの財産が増えて相続税も増えてしまいます。

役員をだれにするかということも同じ考え方です。、
一番多く給料を出すことができ、
税務署から文句を言われないのは「代表取締役」です。
代表取締役は当面は奥さん、将来的には子どもとするのがよいでしょう。

自分が社長になるという夢がこわれてしまいますが、
オーナーは平取締役になる、
あるいはもう一つ別会社を作って代表取締役になる、
節税を考えると、こんな対応が無難です。

次に、毎年の節税をさらに多く取るためですが、
これは、建物を会社に売却するに限ります。
会社がすでにある場合、
「不動産の管理」をやっているケースが圧倒的に多いのですが、
管理料はせいぜい家賃の20%くらいが上限です。
また、税務調査が入るとよく管理の実態の有無を指摘されます。

「建物を会社所有」とすれば、
その後の家賃は100%会社のものとすることができ、
節税額は大きくなります。
○ 税務署に届出書を出す
○ 会社から個人に地代を支払うかどうかを決める
など必要になりますので、税理士と打ち合わせておこなうのがよいでしょう。

こんな画期的な節税対策ですが、
これまではあまりおこなわれていませんでした。
なぜでしょうか?
○ そもそも気づいている人が少なかった
○ 銀行が協力をしてくれなかった
こんなことが主な理由です。

最近、弊事務所で顧問になった不動産賃貸業のかたは、
会社を所有しているケースが多いですが、
そのすべては「不動産の管理」をしています。

実際に「建物を会社所有」にするには、
今後のストーリーを組み立てておこなう必要があります。
単なる税務申告ではなく、税務コンサルティングの領域になります。
税理士の力量が問われる節税対策といえます。

また、いざ実行しようとする場合、
マンションやアパートの借り入れが残っていることがあります。
となると、建物を個人から会社へ移動する場合、
借入金の付け替えの問題があります。

会社といってもオーナーの親族のものですから、
毎年のお金の流れは実質は変わりません。
さらに節税になって支払う税金が減るわけですから、
返済の原資が増えて資金繰りが楽になります。

銀行は、融資先を個人から会社に変えるだけですから
書面で簡単にできるはずですが、
「新規の会社への融資はできません」の一点張りで、
これまではなかなか動きが悪かったのです。

最近は銀行も実態を理解して、融資をしてくれるようになりました。
弊事務所では昨年から今年にかけて3件実行しています。
なかには個人の借り入れをそのままにしておき、
会社へ新規の大口融資をおこなったケースもあり、
オーナーからも銀行からも喜ばれています。

どのくらい節税になるかは、ケースバイケースです。
シミュレーションを立てたうえで進める必要あります。
早くおこなった人は、それだけ大きな節税が取れています。

○○さんが、すでに不動産賃貸をおこなっているか、
または賃貸不動産の購入を予定しているなら、
「建物を会社所有」にすることを、ぜひお考えください。

● 編 集 後 記 ○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。

家族で日曜日に近くの居酒屋に行きました。
「あれ、量が減っているよ」
たしかにカルボナーラうどんの量が2割くらい減っています。

う~ん、アベノミクスのインフレ効果を市場が先食いしているのか。。。
いやいや単に店員が量を間違えただけなのか。。。
真実はいかに?
次回に行ったときにまた検証してみます(笑)

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所在:東京都世田谷区用賀2-14-11ブリュンヒルデ4階
電話:03-5716-6528
○顧問契約、単発の相談のお問い合わせは
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発行者:落合会計事務所

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