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特定居住用宅地の注意点(2022年5月31日)

2022年5月31日

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●落合会計事務所 オフィシャルメールマガジン
vol.534 2022年05月31日配信●
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・ご挨拶……… 日曜日は30度超えの真夏日でした
・特集………… 相続税、マイホームの特例の注意点です

●ご挨拶○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。

○○さん、こんにちは。
税理士の落合孝裕です。

日曜日は30度超えで真夏日でした。
一方で今日は最高気温が23度の予報です。
寒暖差が激しく体にこたえますね。
この先どうなるのでしょうか。。。

●特集○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。

さて、今回は「特定居住用宅地の注意点」です。

相続税の申告をするにあたり、
不動産の大きな評価減が取れる
「小規模宅地の特例」については、
必要な条件が一つでも抜けていると、
まったく適用ができないことがあります。

相続時に確実に適用できるよう、
今から整備をしておきましょう。

「小規模宅地の特例」とは、
相続税の申告で適用ができる特例で、
○ 被相続人(=故人)が所有の一定の宅地は、
○ 80%または50%の減額できる、
というものです。

対象となる宅地のうち、
よく適用されるのは2つです。
(1)特定居住用宅地・・・330平米まで80%減額
(2)貸付事業用宅地・・・200平米まで50%減額

今回はこのうち、
「特定居住用宅地」の注意点を説明します。

「特定居住用宅地」とは、
マイホームの敷地のことで、
引き継ぐ人の条件などありますが、
小規模宅地の特例のうち、
一番多く適用されています。

土地の評価額が80%減額とは、
1億円の相続税評価額の土地なら、
わずか2,000万円になるため、
相続税が数千万円も少なくなることもあります。

次のような点がポイントとなります。
(1)引き継ぐ人が配偶者なら無条件でOK
(2)家なき子特例は厳しくなった
(3)同居となれば適用が可能に
(4)区分登記は共有登記に変えておく
(5)老人ホームの入居時の注意点
(6)賃貸アパートとの区分を明確に

いざ相続が発生した場合は、
引き継ぐ人をどうするかは、
十分に注意をしてください。

まず、引き継ぐ人が、
配偶者なら無条件で適用がOKです。
いわゆる「一次相続」では、
父親の相続では母親が引き継げば、
自宅敷地は80%の減額ができます。

以前は有効だった「家なき子」特例は、
適用条件がかなり厳しくなりました。
子どもが自分のマイホームを、
親族や同族会社に売却して、
そこに住む方法は使えなくなりました。

第三者からの賃貸が3年以上継続、
でないと特例は使えません。

そこで有効になるのは、
一次相続で母親が引き継いだ後は、
〇 二世帯住宅に建て替え、
〇 子ども家族が同居する。
このようにしておけば、
二次相続(母親の相続)では、
同居の子どもが引き継げば、
小規模宅地の特例を適用することができます。

ただし現実には、
いわゆる「嫁姑」問題が解決できずに、
同居が進まないことがよくありますね。

うまく進むようでしたら、
「二世帯住宅」は区分登記をしないでください。
小規模宅地の特例が一部しか、
適用できなくなります。

同居の子どもがお金を出して、
100%の所有権でもかまいません。

母親の金融資産に余裕があれば、
母親の持ち分を入れてもらい、
共有登記の形としてください。
金融遺産から不動産に変わるため、
相続税がさらに節税となります。

次に、老人ホーム入居時の注意点です。
〇 相続時点で「要介護」か「要支援」であること
〇 届出がされている老人ホームであること
〇 自宅を賃貸等していないこと

まず「要介護」か「要支援」の認定が必要です。
レアケースとは思いますが、
体がまったく悪くないのに、
高級老人ホームに入居する、
これでは特例は適用できません。

入居時に認定を受けていなくても、
その後に認定を受けていれば、
問題はありません。

次の届出がされているホームであるかは、
市区町のホームページで確認ができます。
名前をよく聞く老人ホームであれば、
まず問題はないでしょう。

最後の「自宅を賃貸等していないこと」とは、
○ 賃貸していないこと
○ 事業に使っていないこと
○ 生計一親族以外が居住していないこと
ということになります。

本人が帰って住むことができるよう、
自宅をそのままにしておくことです。

最後の注意点として、一筆の土地に、
マイホームと賃貸アパートがあるケースです。

あくまでも特定居住用が適用できるのは、
マイホームの敷地部分のみとなります。
境界を明確にしておくことがよいでしょう。

また、将来相続が起こったときには、
〇 自宅を母親 
〇 賃貸アパートは長男
と引き継ぐ人が別々に決まっていれば、
生前に分筆をしておくことをお勧めします。

相続申告までに分筆してもOKですが、
相続から10ヵ月の間にする必要があり、
時間的に間に合わないこともあります。

生前に行っておけば、
分筆費用を本人の預貯金が支払って、
その分相続税の節税にもなります。

分筆すれば区分がはっきりしますので、
相続税の土地の評価が明確になります。
さらに、そのタイミングで遺言書を作れば、
相続後にもめる心配も同時に解決します。

さて、以上のように、
小規模宅地の特例のうち、
マイホームの敷地に適用できる
「特定居住用宅地」の特例は、
いくつかの注意点はありますが、
確実に使えるようにしたいものです。

相続税の節税については、
情報が多すぎて何から手を付ければよいか?
わからなくなることもあるでしょうが、
○○さんもできることから始めてください。

●編集後記○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。

国内のコロナ感染は一息ついたようで、
外国人観光客の入国が6月10日から再開となります。
この急な円安で観光客の方は、
お金の使い道が広がってうらやましい限りです。
経済を少しずつ元に戻すことが今後の課題ですね。

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