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鉄道騒音で利用価値が著しく低下する宅地(2021年1月13日)

2021年1月13日

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●落合会計事務所 オフィシャルメールマガジン
vol.499 2021年01月13日配信●
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・ご挨拶……… 今日は穏やかで良い天気ですね
・特集………… 騒音がうるさい土地は評価が下がります

●ご挨拶○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。

○○さん、こんにちは。
税理士の落合孝裕です。

今日は穏やかでよい天気ですね。
せっかくの天気でもまだ自粛が続きます。
早くウイルスも穏やかになることを祈るばかりです。 

●特集○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。

さて今回は、「鉄道騒音で利用価値が著しく低下する宅地」です。

今年の相続・贈与の土地の評価は、
7月1日に発表予定の路線価によることになります。
昨年は土地が下がる下がると言われながら、
一部を除いてあまり下がりませんでした。
路線価もほとんど前年並みとなっていました。

今年もコロナ禍とはいえ、
路線価はそう下がりそうにありません。
相続財産の中で占める割合が高い土地については、
少しでも評価額を下げたいところです。
相続税法では利用価値が著しく低下している宅地には、
10%の評価減が認められています。

具体的には以下の宅地が該当します。
(1)道路より高い位置にある宅地又は低い位置にある宅地で、
その付近にある宅地に比べて著しく高低差のあるもの
(2)地盤に甚だしい凹凸のある宅地
(3)震動の甚だしい宅地
(4)上記以外の宅地で、騒音、日照阻害、臭気、忌み等により、
その取引金額に影響を受けると認められるもの

ただし路線価が、利用価値の著しく低下しいる状況を、
考慮して付されている場合には評価減はできません。

実務上は「利用価値が著しく低下」の解釈がむずかしく、
こちらでは著しく低下していると考えても、
税務署に事前相談に行くと、
「いえ、それはすでに路線価に考慮されています。」
と評価減が認められないことがよくあります。

最近の裁決事例で、
電車の騒音による利用価値が著しく低下している宅地に、
10%の評価減が認められたケースがあります。

<令和2年6月2日裁決>
【概 要】
○ 平成27年2月・・・・・相続が発生
○ 平成27年12月・・・相続税申告書を提出
○ 平成30年12月・・・80デシベル以上の騒音が生じている宅地に、
           10%の評価減をして更正の請求をした。
○ 平成31年3月・・・・・税務署側は評価減を認めない更正処分をした。

【裁判所の判断】
○ 騒音の測定値が在来鉄道騒音指針の等価騒音レベルによる
昼間の指針値である60デシベルを上回っていること
○ 連続して通過する20本の列車の上位半数の測定値は、
いずれも新幹線騒音基準のピーク騒音レベルによる
基準値である70デシベルを上回っていること
○ その路線価には騒音の要因がしんしゃくされていないこと
○ 鉄道の列車走行により相当程度の騒音が、
日常的に発生していたと認められること
○ 騒音により、地積全体の取引金額が影響を受けていること
○ 以上により、騒音により利用が著しく低下している宅地として
10%を減額して評価すべきものと認められる。

以上の理由で10%の評価減が認められました。
納税者が勝った事例となっています。

このなかで騒音の大きさを示す数値は、
○ 60デシベル・・・喫茶店、デパート(婦人服)
○ 70デシベル・・・バス車内、デパート(地下)
○ 80デシベル・・・ゲームセンター、ガード下
という目安になっています。
(東京都環境科学研究所)

裁決事例の概要にあるような
80デシベル以上ではかなりうるさいですね。

○○さんの所有する土地のうち、
幹線道路や鉄道路線に面しているなど、
騒音がうるさい土地があれば、
今から計測しておくことをお勧めします。

騒音の大きさは騒音計で計ることになります。
ネットで安いものもありますが、
できれば信頼性が高いものが良いですね。
上記の裁決事例では、
納税者が使った騒音計について、
「JISC1509-2」に準拠していることが、
数値の信頼性の決め手になりました。

JIS規格の騒音計が一番良いのですが、
値段が高く10万円以上となります。
JISC1509-2に準拠したものなら、
1万円台からありますので、
こちらの方がコスパが良いですね。

今回取り上げた土地評価の10%減額は、
該当するケースは少ないですが、
可能な土地があればぜひ適用してください。

●編集後記○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。

大学入学共通テストが週末の土日に行われます。
コロナの影響で受験生は大変ですね。
受験生の皆さんは体に気をつけて、
まずは無事に試験に臨んでください。 

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