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令和3年分の路線価、生前贈与の活用(2022年7月26日)

2022年7月26日

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●落合会計事務所 オフィシャルメールマガジン
vol.537 2022年07月26日配信●
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・ご挨拶……… 今日は朝から雨となっています。。。
・特集………… 令和4年分の路線価で節税を考えましょう

●ご挨拶○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。

○○さん、こんにちは。
税理士の落合孝裕です。

今日は朝から雨となっています。。。
7月になってから雨が多いため、
全国的にダムの貯水量は十分あり、
今年は水不足の心配はなさそうです。
あとは暑さが少し和らぐと良いですね。

●特集○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。

さて、今回は「令和3年分の路線価、生前贈与の活用」です。

国税庁より7月1日に、
令和4年分の全国の路線価が公開されました。
路線価は相続税・贈与税の算定基準となるものです。
今年1月1日現在の評価額となっています。

新型コロナウイルスの影響で、
全国の平均変動率は0.5%増で、
2年ぶりの上昇となりました。

路線価は今年1年間において、
相続税・贈与税の計算に使われます。
令和4年1月1日でも12月31日でも、
評価額は変わらないことになります。

関東の各都県の標準宅地では、
以下の対前年変動率となっています。
(かっこ内は令和3年の変動率)
○ 東京都・・・・・1.1%(△1.1%)
○ 神奈川県・・・0.6%(△0.4%) 
○ 埼玉県・・・・・0.4%(△0.6%) 
○ 千葉県・・・・・0.8%(0.2%)
○ 群馬県・・・・・△1.0%(△1.0%)
○ 茨城県・・・・・△0.6%(△0.7%)
○ 栃木県・・・・・△0.5%(△1.1%)

東京から千葉の4都県は前年より上昇、
群馬から栃木の3県では2年連続で下落、
特に東京の上昇が大きくなっています。

土地の売却を考えている場合は、
路線価の上昇は望ましいでしょうが、
一方で、相続税を考えると、
納税額の上昇になり痛いところです。

路線価の発表を機に以下を考えてみましょう。
(1)相続税の試算
(2)現金の贈与
(3)賃貸マンションの贈与

(1)相続税の試算
まずは、相続税の試算をしてみましょう。
たとえば、東京都は1.1%上昇ですが、
これはあくまでも標準宅地の変動率です。
路線価によっては3%の上昇だったり、
あるいは2%の下落のこともあります。

○○さんが所有する土地について、
実際に国税庁のHPで調べてみましょう。
https://www.rosenka.nta.go.jp/

さらに、土地以外の財産を集計して、
相続税がどれくらいかを計算します。
簡単に計算ができるサイトもあります。
https://keisan.casio.jp/exec/system/1385687786

(2)現金の贈与
相続税は累進税率になっています。
財産の合計額が3億円程度あれば、
相続人の構成によりますが、
税率が30%ないし40%に、
達することが多いです。

今年の路線価が上がっていれば、
土地の評価額は上昇します。
仮に1千万円も評価額が上がれば、
300万円ないし400万円も、
将来の相続税が増えることになります。

贈与をすれば将来の相続税を減らすことができます。
500万円の現金を子どもや孫へ贈与すると、
48万5千円の贈与税となります。
税負担率は10%弱となります。

生前に10%弱の贈与税を支払えば、
30%~40%の相続税が少なくなります。
贈与税と相続税とトータルで考えると、
かなりの節税になりますね。

(3)賃貸マンションの贈与
賃貸マンションをお持ちなら、
マンションの贈与はさらに有効です。

贈与後の家賃収入は、
贈与を受けた子どもや孫のものなので、
10年、20年と長期で考えると、
大きな財産移転になりますね。

今年の贈与であれば、
今年の路線価を使って評価をします。
賃貸マンションは以下となります。
○ 敷地部分・・・路線価
○ 建物部分・・・固定資産税評価額

マンションの敷地の持ち分は、
戸建てと比べるとかなり少ないです。
実際にマンションを評価してみると、
実勢価額の50%くらいになります。

さらに、賃貸をしているなら、
○ 敷地部分・・・約20%減額
○ 建物部分・・・30%減額、となります。

実勢価額が1千万円くらいなら、
300~400万円くらいの評価額です。

子どもや孫が支払う贈与税は、
300万円で19万円、
400万円で33万5千円です。
1千万円の賃貸マンションが、
わずか2~3%の贈与税で済みます。

家賃収入が月5万円なら年60万円、
10年で600万円となりますが、
贈与後は子どもや孫のものとなります。
所得税・住民税の負担はありますが、
数百万円は手に残りますね。

これを使わずに貯めておけば
将来の相続時の納税が楽になります。
さらに、手堅い投資信託を買って、
NISA口座で保管しておけば、
その後の値上がり益には課税されません。

以下、いくつか注意点があります。
○ 翌年贈与税の確定申告が必要
○ 登録免許税、不動産取得税の負担あり
○ 振込口座の変更を賃借人に伝える
○ 毎年所得税の確定申告が必要

さて、路線価が発表されたこのタイミングで、
以上の相続税の節税対策について、
ご家族で話をしてはいかがでしょうか。

●編集後記○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。

「グルテンフリー」を続けて1ヶ月半になります。
小麦粉をなるべく取らないようにして、
野菜と魚を中心の食事にしています。

胃もたれがなくなり体重は1キロ減りました。
日本は食材が豊かにあるので、
慣れるとあまり困ることもないですね。

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(平成27年9月より移転しています。)
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