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土地保有特会社、取扱い、外し方(2018年12月4日)

2018年12月4日

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●落合会計事務所 オフィシャルメールマガジン
vol.404 2018年12月04日配信●
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・ご挨拶……… 木曜日以降は急に寒くなるようです
・特集………… 土地保有特定会社にご注意ください

●ご挨拶○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。

○○さん、こんにちは。
税理士の落合孝裕です。

ここ数日暖かいですね。
木曜日以降は気温が10度以上下がり、
急に寒くなるようです。
体調管理に気をつけましょう。

●特集○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。

さて今回は、「土地保有特会社、取扱い、外し方」です。

今年もあと1ヵ月足らずになりました。
相続税の節税対策をおこなうにあたり、
土地の「路線価」の上昇は悩ましいですね。
今年は都心やリゾート地を中心に、
10%以上も上がった地域が多くありました。

路線価は毎年7月1日に発表されますが、
所有する土地の路線価が上がれば、
支払う相続税も当然に上がります。

この12月までの相続と贈与については、
平成30年の路線価が適用されます。

一方、1月になると来年の路線価が適用されます。
7月1日に発表される路線価が、
さかのぼって適用となります。
ここ数年で路線価が毎年上がっている土地は、
来年もまた上がる可能性が大きいでしょう。

これは、個人が所有する土地に限らず、
会社が所有する土地にも同様に影響があります。

路線価が上昇

土地を所有する会社の株価も上昇

所有するオーナーの相続税も上昇

結果として相続税の負担が増加

さらに、それだけにとどまらず、
会社の財産に占める土地の割合が大きくなると、
株価の評価方法そのものが変わることがあります。

具体的には「土地保有特定会社」というものです。
(以下、「土地特(とちとく)」と略します。)

「土地特」になると、株式を評価するにあたり、
「純資産価額方式」のみで評価することになります。
もう一つの「類似業種比準価額」は適用できません。

そうなると、
会社の財産価値のほぼ100%が、
株価に反映されることになります。
数倍から数十倍に上昇することもあります。

「土地特」になる会社は、どういう会社でしょうか?
これは、所有する土地を路線価で評価し直して、
総資産に占める割合が、
70%以上または90%以上の会社です。

まず、土地の割合が70%以上で該当するのは、
規模が大きい会社、総資産が大きい会社です。
以下のような会社が該当します。
○ 大会社(従業員70人以上など)
○ 小会社(従業員5人以下、総資産15億円以上 ※)
※ 小売・サービス業、不動産賃貸業など

一方で、ほとんどの会社は、
土地の割合が90%以上で、
「土地特」に該当することになります。

○ 製造業などで土地をたくさん所有する会社
○ そもそも土地の割合が多い不動産賃貸会社
こういった会社が当てはまる可能性があります。

最近、相談を受けた事例です。
東京の一等地に多くの土地する会社が、
ここ数年の路線価の急上昇で、
今年から「土地特」に該当してしまいました。

この会社のオーナーが急に亡くなると、
相続人は莫大な相続税を支払うことになります。
対策として手っ取り早くできることは、
会社が借入金を増やすことです。
総資産が増えて、土地の割合が下がり、
「土地特」を外すことができます。

たとえば、現状が以下とします。
○ 総資産・・・・・・・9億5千万円
○ 土地評価額・・・・・・・・・9億円
○ 土地の割合・・・・・94.7%
→「土地特」に【該当】

オーナー借入金を6千万円増やす
○ 総資産・・・・・10億1千万円
○ 土地評価額・・・・・・・・・9億円
○ 土地の割合・・・・・89.1%
→「土地特」に【非該当】

翌年、路線価が10%上昇する
○ 総資産・・・・・・・・・・・11億円
○ 土地評価額・・・9億9千万円
○ 土地の割合・・・・・90.0%
→「土地特」に【該当】

借入金を増やして「土地特」をはずしても、
翌年に路線価が大幅に上昇すると、
再び「土地特」となってしまうことがあります。

こういうケースでは、
「土地特」をはずした後ですぐに、
株式を後継者に贈与することが良いでしょう。

土地を多く所有する会社のオーナーは、
土地保有特定会社(土地特)の考え方を理解したうえで、
相続対策を進めるようにしてください。

●編 集 後 記○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。

日曜日は蒲田の温泉に行きました。
ドンキホーテの裏側でパチンコ店の上という
まったく風情がないロケーションにあります(笑)。

だからか、いつもお客さんが少なく、
少しすると貸し切り状態になりました。
都内の穴場の温泉ですね。

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