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不動産所得、事業的規模の実質基準(2019年2月5日)

2019年2月5日

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●落合会計事務所 オフィシャルメールマガジン
vol.412 2019年02月05日配信●
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・ご挨拶……… 寒暖の差が大きいですね
・特集………… 5棟10室なくても事業的規模でしょうか?

●ご挨拶○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。

○○さん、こんにちは。
税理士の落合孝裕です。

寒暖の差が大きいですね。
それが原因か軽いぎっくり腰になりました(泣)。
すぐにかかりつけの整体院に行き、
大事に至らずにすみました。

●特集○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。

さて、今回は「不動産所得、事業的規模の実質基準」です。

確定申告のシーズンになりました。
不動産賃貸をしている人は、
そろそろ収入や経費の取りまとめが、
終わったころではないでしょうか。

不動産所得の節税については、
賃貸の規模が「事業的規模」となるかが、
何と言っても大きなポイントです。

「事業的規模」になると、次の特典があります。
(1)青色申告特別控除が65万円
(通常の賃貸の規模では10万円)
(2)青色事業専従者給与を支給できる
(3)建物取壊し費用を全額経費にできる
(4)貸倒損失を計上できる
(5)貸倒引当金を設定できる

いわゆる「5棟10室基準」を満たしていれば、
事業的規模として取り扱われます。
○ 賃貸戸建てなら5棟
○ 賃貸アパート、マンションなら10室
1棟=2室として組み合わせもOKです。

ただし、これに満たない賃貸件数でも、
「事業的規模」と認められることがあります。
国税庁のホームページに以下の記載があり、
こちらが原則的な取扱いとなっています。
「・・・・原則として社会通念上事業と称するに
至る程度の規模で行われているかどうか
によって、実質的に判断します。・・・」

「社会通念上事業と称するに至る程度」とは、
いかようにも解釈ができる言い方です。
納税者が自分なりの判断で申告をして、
税務署から否認されることがあります。
以下、納税者が負けた裁決例をいくつか見てみます。

<国税不服審判所平成8年7月31日裁決>
【概要】
○ 甲・・・不動産賃貸業
○ 建物の1階部分22.8平米のみを、
年額1,607万円で賃貸
○ 青色事業専従者給与を、
子どもに年額300万円支給

【審判所の判断】
以下より事業的規模と認められないため、
青色事業専従者給与を経費に計上はできない。
○ 貸付先は1社のみであること
○ 貸付面積は22.8平米にすぎないこと
○ 建物に係る甲及び子どもの維持管理の程度は、
極めて低いと認められること
○ 地域の共同開発までの限定的な貸付けであること

<国税不服審判所平成16年9月27日裁決>
【概要】
○ 甲・・・不動産賃貸業
○ 建物の同族会社A社への賃貸料
平成12年~13年・・・年額884万円
平成14年・・・・・・・・・・・年額766万円
○ 青色専従者給与を妻に支給
平成12年~13年・・・年額320万円
平成14年・・・・・・・・・・・年額300万円

【審判所の判断】
以下より事業的規模と認められないため、
青色事業専従者給与を経費に計上はできない。
○ 同族会社A社への専属的な貸付けであること
○ 修理等はA社が主導的に行っていること
○ 賃貸料はA社の業績を優先的に考慮していること
○ A社所有の事務所と一体になるよう改造されていること
○ 他に賃貸等が可能である等の汎用性がないこと
○ 貸主としての維持管理業務は実質的に相当低いこと

<国税不服審判所平成19年12月4日裁決>
【概要】
○ 甲・・・税理士法人A社代表社員及び不動産賃貸業
○ 土地建物すべてをA社、同族会社B社に賃貸
年間賃貸料は約950万円
○ 青色申告特別控除額を以下適用
平成15年~16年・・・55万円(当時)
平成17年・・・・・・・・・・・65万円

【審判所の判断】
以下より事業的規模と認められないため、
特別控除額55万円及び65万円の適用はできない。
○ A社とB社への限定的かつ専属的な貸付けであること
○ 借入金の返済額は賃貸料を上回っており、
賃貸料収入以外の収入も原資となっていること
○ 賃貸料はA社とB社の収入及び人員割合が根拠であること
○ 構造からみて他の賃貸への汎用性が少ないこと
○ 清掃及び設備点検等はA社とB社が行っていること

これらの裁決例を参考に、
ダメなケースをまとめると以下になります。
(1)貸付規模は1件ではダメ
(2)同族会社への賃貸のみではダメ
(3)専従者は管理業務を行っていないとダメ

さらに、年間賃料はいくらくらいあれば、
「事業的規模」と認められるでしょうか?
これは明文規定がないので、
以下は、あくまでも私見となります。

東京23区の居住用物件の賃料平均は、
2018年4月~6月で、
月額10万4千円となっています。
(東日本不動産流通機構)

この賃料で10室を年間で賃貸すると、
10万4千円×10室×12ヵ月=1,248万円。
およそ月100万円、年1,200万円以上あれば、
金額的には「10室」程度となります。

以下、私見をまとめます。
(1)年間賃料は1,200万円以上
(2)複数の第三者に賃貸する
(3)賃貸物件の管理、点検業務をまめに行う

(3)については申告書にあらわれません。
青色決算書の4ページの貸借対照表の右の欄に、
管理業務の内容を記載することでもよいでしょう。

以上のような条件が整っていれば、
「5棟10室基準」を満たしていなくても、
「事業的規模」と認められる可能性はあります。
ご参考にしてください。

●編 集 後 記○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。

今年の花粉情報が日本気象協会から発表されています。
○ 飛散開始は2月中旬
○ 3月は各地で飛散のピーク
○ 東京は多く飛ぶ期間が長い
○ 飛散量は例年より多い

「もしや今年は花粉症が直ったのでは?」
毎年2月初旬までは淡い期待を抱きますが、
その後は一転して辛い日々になりますね(泣)。

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