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3,000万円特別控除、小規模宅地の特例(2020年7月14日)

2020年7月14日

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●落合会計事務所 オフィシャルメールマガジン
vol.476 2020年07月14日配信●
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・ご挨拶……… 日曜日は久しぶりに二子玉川へ
・特集………… 住んでいた事実をどう説明しますか?

●ご挨拶○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。

○○さん、こんにちは。
税理士の落合孝裕です。

日曜日は久しぶりに二子玉川へ。
外出している人は多いのですが、
高島屋はどのフロアもお客さんが少なかったです。
遠くに行くGoToキャンペーンよりも、
近くの店で使えるプレミアム商品券の方が良いですね。

●特集○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。

さて今回は、「3,000万円特別控除、小規模宅地の特例」です。

マイホームについては、
様々な優遇税制が定められています。
マイホームの売買が活発になると、
経済への波及効果は大きなものになります。
「税制を優遇しますので、
その分お金を使ってくださいね。」
ということなのでしょう。

(1)住宅取得資金の贈与(買ったとき)
(2)住宅ローン控除(買ったとき)
(3)3,000万円特別控除(売ったとき)
(4)小規模宅地の特例(相続したとき)

これらが代表的な優遇税制ですが、
地価が高い都心の住宅地では、
節税額も数百万円から数千万円と、
税のメリットは大きくなります。

なかには住んでいないのに、
あたかも住んでいたように申告して、
税制を悪用する人もいます。
税務調査が入って指摘されて、
否認される事例が多いのが次の2つです。

○ 3,000万円特別控除(売ったとき)
実際には他に住んでいたのに、
あたかもそこに住んでいたように申告をする。

○ 小規模宅地の特例(相続したとき)
親と同居していなかったのに、
あたかも同居していたように申告をする。

調査官は納税者がそこに住んでいないことを、
次のような点で証明していきます。
(1)住民票の所在地
(2)水道光熱費の利用状況
(3)自治会への加入状況
(4)近隣住民の聞き取り調査

まずは、住民票がそこにあるかです。
通常は住んでいる場所で住民登録をします。
マイホームの場所以外に住民票があると、
不自然なことになります。

ただし、住民票が別の住所にあることもあります。
○ 子どもの通学のため
○ 親の介護のため
○ 引越後忙しくて移動していなかった、など

したがって、住民票が居住地にあることは、
特例の絶対要件とはなっていません。
ただし、居住地以外に住民票があるときは、
申告書にはその旨の説明を記載すべきでしょう。

次の水道光熱費の利用状況、
これは税務署の最重要チェックポイントです。
○ 使用量が一般的 → 住んでいた
○ ほとんど使用なし → 住んでいなかった
水道局、ガス会社、電気会社の利用履歴を調べれば、
居住の有無が推定できるというわけです。

また、自治会への加入しているか、
これは絶対要件ではありませんが、
別の場所で自治会に加入していれば、
「そっちに住んでいたのでしょう。」
と指摘されることにはなりますね。

さらに、否認を確実にしたいために、
近隣住民に聞き取り調査をする、
ここまでする調査官もいます。

4年前の裁決事例でも、
マイホームの3,000万円控除で
○ 他に住民票を移して7年後に売却
○ 水道光熱費の使用がほとんどなし
○ 別の物件で賃貸借契約を結んでいた
○ 自治会も別の物件の場所で加入
こういう状況証拠で否認された事例があります。
(平成28年3月16日裁決)

最近は老齢の親やおじおばの介護で、
子やおいめいが同居するケースが増えています。
これは本当に立派なことです。
家族と離れて一人だけ同居だったり、
住民票をいずれ移そうと思っているうちに、
相続が起こってしまうこともあります。

もう10年近く前になりますが、
こういった相続税申告をしたことがあります。
以下の書類を事細かく作成して申告書に添付しました。
○ 子どもは住民票を親のマイホームに、
  移動の予定がその前に親の相続が発生したこと
○ 水道光熱費の利用状況のデータ
○ 宅配便の伝票の控え、ダイレクトメール 
○ 寝泊まりしていた部屋の写真

小規模宅地の特例を適用して、
相続税の納税額は数百万円少なくなりましたが、
結果、税務署からの問合せはありませんでした。
そもそも住んでいれば適用は問題ないわけです。

さて、超高齢化社会になり、
ライフスタイルも多様化しています。
マイホームの特例を適用する場合、
居住等の状況がわかりづらい場合は、
申告時に書面での説明が大切になります。

●編集後記○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。

先日地方住まいの息子たちとオンライン飲み会をしました。
宮崎駿の映画の話で盛り上がったのですが、
実は今まで1つも最後まで見たことがないんですね。
もちろん素晴らしい映画とはわかっているのですが。。。
今ではトトロだけの「かまいたち」以上なのが自慢です(笑)。  

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