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不動産所得の必要経費、自己否認(2018年2月13日)

2018年2月13日

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●落合会計事務所 オフィシャルメールマガジン
vol.363 2018年02月13日配信●
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・ご挨拶……… 寒さが少しずつ和らいできました
・特集………… 不動産賃貸の経費はどこまでOKでしょうか?

●ご挨拶○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。

○○さん、こんにちは。
税理士の落合孝裕です。
いつもお読みいただき、ありがとうございます。

寒さが少しずつ和らいできました。
といっても、朝夕冷え込む日が続きます。
寒さ対策はまだ必要ですね。

●特集○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。

さて、今回は「不動産所得の必要経費、自己否認」です。

確定申告を毎年している人は、
昨年の収入と必要経費の集計をしているころでしょう。
毎年の所得税の負担が多いと、
「何とかならないものか。。。」ぼやきたくもなります。

アパート、マンション、駐車場の賃貸の
不動産所得については、
必要経費は次のようなものです。

○ 固定資産税、事業税
○ 損害保険料
○ 修繕費
○ 減価償却費
○ 銀行借入金の利子、など

そのほか、実際に賃貸経営に使ったものならOKです。
○ 物件を見に行くための交通費
○ 経費を集計するためのパソコン代
○ 不動産業者や賃借人との電話代
○ 不動産業者への贈り物代
○ 不動産賃貸に関するセミナー代、など

交通費については、
マイカーを使うのであれば、
車両の減価償却費やガソリン代も対象になります。

パソコンは賃貸管理の集計のためだけに
使うことはあるかもしれません。
一方で、車両はプライベートでも使うでしょうから、
減価償却費の全額を必要経費とするのはダメです。
実際に使う割合で必要経費とすべきです。

週に1日くらい使うのであれば、
→1日/7日 = 14.3%
賃貸物件がたくさんあるため、
週の半分くらい使うのであれば、
→3日半/7日 = 50%

ところで、不動産所得で次のような経費を、
多額に計上している申告には、
ここ1,2年は税務調査が入ることが増えています。
○ 飲食代などの交際費
○ 交通費
○ 消耗品費

「不動産賃貸ではそんなに多く使わないでしょう。」
実際に税務調査に入ったケースで、
調査官が言ったことばです。
その調査では最終的に、
計上が多かった飲食代と交通費について、
一律で50%を否認する修正となりました。

では、不動産所得について、
「交際費」や「交通費」はどのくらい計上できるでしょう?
もちろん、直接関係するものは全額経費となります。
ただし、プライベートとあいまいなものもあるでしょう。
一つ一つのレシートや領収証について、
1年分チェックしていくには手間がかかります。

以下、私見になりますが、
割り切って次のようにする方法があります。
(1)明らかにプライベートなものは除外
(2)不動産賃貸、プライベートあいまいなものは、
合計して最終的に50%を自己否認

(2)については、確定申告書を見ただけでは、
税務署側には伝わらないでしょう。
これは、青色申告決算書の4ページ目の
「本年中における特殊事情・保証金等の運用状況」
に記載することが一つの方法です。

たとえば、
「交際費は、150,500円×50%=75,250円
交通費は、102,000円×50%=51,000円
50%を自己否認した金額を計上しています。」
というように記載することです。

このコメントが記載されていることにより、
税務調査に入る割合はグッと少なくなります。

自ら経費を否認するので「自己否認」と言いますが、
「どう考えても全部が経費はおかしいよな。」
「そうは言っても、ある程度は経費だよな。」
こういうケースで使うことがあります。

自己否認している申告書には、
税務署もそれ以上突っ込むことが少なくなります。
確定申告をするときにご参考にしてください。

●編 集 後 記○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。

平昌オリンピックが始まりました。
スノーボードなど普段あまり見ない競技もあります。
広い斜面やリンクを1人で滑ったり演技したり、
夏のオリンピックとは違う雰囲気です。
若い選手の出場も多く、がんばってほしいですね。

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