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マンション評価の見直し、有識者会議が開催(2023年3月2日)

2023年3月3日

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●落合会計事務所 オフィシャルメールマガジン
vol.552 2023年03月02日配信●
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・ご挨拶……… 花粉の飛散量が急に増えています
・特集………… タワマン節税が規制される方向です

●ご挨拶○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。

○○さん、こんにちは。
税理士の落合孝裕です。

花粉の飛散量が急に増えています。
私は1週間前から薬を飲み始めたことで、
幸い少し目がかゆい程度で済んでします。
何とかこれくらいで乗り切りたいところです。

●特集○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。

さて、今回は「マンション評価の見直し、有識者会議が開催」です。

今後、タワーマンションの相続税対策が、
規制される方向になりました。
「タワマン節税」については、
相続税の節税対策としてかなり有効です。

不動産の相続税の評価については、
以下のようになっています。
○ 土地・・・・路線価をもとに計算
○ 建物・・・・固定資産税評価額

建物の固定資産税評価額とは、
建築費用の50%程度が、
目安となっています。

建物を賃貸している場合には、
さらに以下の減額が取れます。
○ 土地・・・・約20%の減額
○ 建物・・・・30%の減額

上記の諸々を考慮すると、
かなり優遇されていることがわかります。
預貯金で持っていれば100%評価なので、
不動産の節税効果は歴然としていますね。

マンションについては、
土地と建物を分けて評価をしますが、
土地は敷地のうち持分相当となります。

マンションの場合は戸数が多いので、
1戸当たりの土地は小さくなります。
さらにタワーマンションでは、
1戸当たりの土地はかなり小さいです。

建物の評価額については、
最上階でも1階でも差はほとんどないため、
特にタワマンの最上階では、
実勢価格に比べて節税効果は高くなります。

都心のタワマンの最上階の1室を、
数億円を出して買ったとしても
30%程度の相続税評価額になることは、
さほどめずらしいことではありません。
タワマンで相続税を安くすることは、
いとも簡単にできてしまいます。

たとえば、財産が2億円あり、
相続人が妻に子ども2人なら、
相続税の総額は2,700万円になります。

タワマンの最上階3億円の部屋が、
仮に相続税評価額が1億円として、
これを全額を借入金で購入したら、
相続税はどうなるでしょうか?

○ タワマン最上階・・・・1億円
○ その他財産・・・・・・・・2億円
○ 借入金・・・・・・・・・・△3億円
相続財産は差引でゼロとなります。
したがって支払う相続税はゼロです。

現状ではタワマン節税は、
相続税で認められている節税手法になります。

以下のケースではどうでしょう?
○ タワマン購入時の年齢が90歳だったら?
○ 購入して2~3年後に死亡したら?
○ 死亡直後に相続人が売って借入金を返済したら?
○ これら一連のプランが銀行の提案だったら?

実際に高齢者の親が相続直前に、
マンション2棟を約14億円で購入して、
相続税がゼロの申告に税務調査が入り、
その評価方法が否認された事例があります。

昨年4月に最高裁でも納税者が負けたことで、
マンションの相続税の評価方法について、
見直される方向になりました。

国税庁は1月30日に有識者会議を開催しました。
マンションの財産評価基本通達に関するものです。
大学教授、税理士、不動産業界の関係者など、
7名の方が委員となっています。

さらに、オブザーバーとして、
○ 総務省 自治税務局
○ 財務省 主税局
○ 国土交通省 住宅局、など
役人の面々も出席をしています。
どうしても役人寄りの意見になりそうですね。

1月30日の第1回の有識者会議では、
以下の意見が議事録に記載されています。
————————————————————-
○ 価格乖離の問題は、タワーマンションだけではなく
  マンション全体にいえるのではないか。
  そうすると、時価主義の観点からは、見直しの範囲を
  一部のタワーマンションに限定すべきではない。
○ 評価方法を見直した結果、評価額が時価を超えることと
  ならないようにする配慮が必要。
○ 時価と相続税評価額との価格乖離の要因分析を行うに
  当たり、統計的手法による分析が有用ではないか。
○ 市場への影響にも配慮すべき(販売時において、
  マンションと一戸建ての選択におけるバイアスが
  かからないように、一戸建てとのバランスにも配慮し、
  急激な評価増にならないようにすべき。)。
○ 足元、マンション市場は新型コロナウィルス感染症の
  影響により建築資材の価格が高騰していることから、
  いわゆるコロナ前の時期における実態も把握する必要がある。
————————————————————-

重要な順に記載されているのでしょうから、
一番最初の意見が重視されていると思われます。
今回の改正はタワマンに限らずに、
すべてのマンションに関係する改正になりそうです。
評価額が高くなることは間違いありません。

相続税の節税対策としてタワマン購入は、
しばらく控えた方がよさそうですね。
数ヶ月以内には改正の内容が決まると思いますので、
今後もメールマガジンで取り上げたいと思います。

●編集後記○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。

桜の開花はまだ2週間は先ですが、
田園都市線の桜新町駅近くの「桜神宮」では、
早咲きの河津桜がもう満開となっています。
夜もライトアップして隠れた名所となっています。

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税理士 落合 孝裕
所在:東京都世田谷区用賀4-5-16 TEビル2階
(平成27年9月より移転しています。)
電話:03-5716-6528

○顧問契約、単発の相談のお問い合わせは
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