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譲渡所得の取得価額、不明時の取扱い(2018年5月1日)

2018年5月1日

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●落合会計事務所 オフィシャルメールマガジン
vol.373 2018年05月01日配信●
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・ご挨拶……… ゴールデンウィークも前半が終わりました
・特集………… 不動産の取得価額がわからないときは・・・

●ご挨拶○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。

○○さん、こんにちは。
税理士の落合孝裕です。
いつもお読みいただき、ありがとうございます。

ゴールデンウィークも前半が終わりました。
幸い天気に恵まれています。
しばらくこの気候が続くといいですね。

●特集○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。

さて、今回は「譲渡所得の取得価額、不明時の取扱い」です。

不動産を売却したときの譲渡益は、
(1)売却代金
(2)取得価額 ※
(3)譲渡費用
(1)-(2)-(3)で計算します。
※ 正確には税法では「取得費」ですが、
一般的に使う「取得価額」で以下説明します。

さらに、上記で計算した金額に税率を掛けて、
支払う税金を計算します。

(1)と(3)については、
いずれも売却時にわかるものですから、
金額が不明なことはまずありません。

一方で(2)の取得価額については、
取得した時期が古く書類を紛失したなどの理由で、
不明ということがあります。

親からの相続取得の場合は、
親の取得価額をそのまま引き継ぎますので、
さらに不明なケースが多くなります。

たとえば、次のケースで考えてみましょう。
(1)売却代金・・・5,000万円
(2)取得価額・・・不明
(3)譲渡費用・・・200万円

取得価額が不明の場合は、
「売却代金の5%とみなす」
という取扱いになっています。
したがって、取得価額は以下となります。
5,000万円 × 5% = 250万円

実際の取得価額が同じくらいならよいのですが、
「どう考えてもこれより高かったはずだ」
ということもあるでしょう。
売却代金の5%が、実際の取得価額より低ければ、
その分税金の対象額が多くなってしまいます。

○○さんが持っている不動産については、
将来売却することに備えて、
今のうちに取得価額がわかる資料を、
確認しておき、保管しておいてください。

○ 取得時の売買契約書
これがあればまったく問題ありません。
もしなければ、以下で代用することになります。
○ 領収証
○ 仲介業者の計算明細書
○ 建売住宅のチラシ
○ 確定申告書(住宅ローン控除適用時)
○ 銀行借入金の返済予定表、など

最後の「銀行借入金の返済予定表」は、
少なくともこれ以上が取得価額だった、
ことの説明になります。

10年以上も前の話になりますが、
顧問先の社長のマイホームの売却について、
取得時の売買契約書がありませんでした。
当時の「建売住宅のチラシ」があったので、
それをもとに確定申告をしたケースがあります。
税務署から問合せもはなく、無事に終了しました。

さて、相続取得の土地の譲渡について、
取得価額が不明なときの取扱いで、
最近の裁決例があります。
(TAmasterNo.736より)

<国税不服審判所平成29年12月13日裁決>
【納税者の主張】
○ 取得時の周辺の公示価格から計算すべき
【税務署の主張】
○ 売却代金の5%で計算すべき
【裁判所の判断】
○ 土地を売却した宅建業者が作成した
「土地台帳」に記載の金額が妥当

このような裁決がありますので、
取得時の売買契約書を紛失してしまって、
たまたま売主が宅建業者の場合は、
その業者に「土地台帳」のコピーを、
もらっておくのがよいでしょう。

さて、領収証等の書類が一切ない場合には、
「市街地価格指数」で計算する方法があります。
この指数は「日本不動産研究所」が公表しています。

これは、土地の売却代金に、
購入時の指数/売却時の指数、を掛けて、
取得価額を計算する方法です。

たとえば、東京23区内(住宅地)の土地の売却で、
取得価額が不明なケースで考えてみましょう。
○ 売却時期・・・平成29年3月
○ 売却代金・・・5,000万円
○ 取得時期・・・昭和60年9月
○ 市街地価格指数
平成29年3月・・・107.3
昭和61年3月・・・142.2

取得価額は以下のように計算されます。
(算式)5,000万円 × 142.2/107.3
= 6,626万円

このように、取得価額が不明の場合には、
安易に「売却代金×5%」を使わないで、
他の方法で算定することも認められています。
譲渡所得は税金が高くなりがちですので、
ご参考にしてください。

●編 集 後 記○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。

昨日は久しぶりに朝自宅の周りを散歩しました。
それまで林や空き地だったところに、
アパートや建て売り住宅が建っていたり、
意外に景色が変わっていることに驚きです。
長いこと散歩していなかったことに反省です。

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