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賃貸マンションによる相続税の節税対策(2013年10月1日)

2013年10月1日

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●落合会計事務所 オフィシャルメールマガジン vol.152 2013年10月01日配信●
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─┌─────┐このメールマガジンは、税金に関する様々な情報をまとめて、
─│\___/│毎週火曜日に配信しています。
─└─────┘お知り合いの方にも、ご紹介いただけると幸いです。
http://www.ochiaikaikei.com/

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・ご挨拶………………………………いよいよ10月です
・特集…………………………………相続税対策としてかなり有効です

●ご挨拶○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。

○○さん、こんにちは。
税理士の落合孝裕です。
いつもメールマガジンをお読みいただき、ありがとうございます。

いよいよ10月です。
今年もあと3ヵ月となりました。
ちょうど良い気候になり、毎日過ごしやすいですね。

クールビズが終わり、事務所は今日からネクタイ着用です。
久しぶりなので、慣れるまで少し時間がかかりそうですね。

●特集○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○

さて、今日は「賃貸マンションによる相続税の節税対策」です。

平成27年から、相続税は増税となります。
もう1年2ヵ月に迫っています。
詳しくは以前のメールマガジンをご覧ください。
http://www.ochiaikaikei.com/mlmg/201301291142_656.html

ただし、増税になるといっても、
相続税はご本人が元気でいればかからない税金です。
節税対策の準備期間は数年~十数年、それ以上あるでしょう。

今後、税制改正があっても有効な対策が、
「賃貸マンションによる節税対策」です。

まず、相続税の評価方法ですが、
○土地は「路線価」
○建物は「固定資産税評価額」
で評価します。

マンションの土地の評価とは、
土地全体に持ち分を掛けて計算します。
「敷地権」という言い方をします。

マンションの土地と建物の評価額は、
購入価額の50%程度になります。
1,000万円で購入すれば、
500万円くらいになるということです。

さらに、賃貸していると、
○土地部分は約20%減額
○建物部分は30%減額
になります。

評価額500万円として、
土地部分と建物部分を半分ずつとすると、
○土地部分・・・250万円×(1-20%)=200万円
○建物部分・・・250万円×(1ー30%)=175万円
合計すると、375万円になります。
1,000万円で購入して、わずか375万円の評価になります。

手持ち資金が少なければ、
借入をおこなうことも一法です。
評価額がこれだけ下がるのですから、
賃貸マンションをいくつか買うことで、
相続税の増税分を相殺することができます。

もちろん、賃貸アパートを一棟購入しても、
同じ節税効果になります。
ただし、賃貸アパートは10年に1回程度は、
壁の塗り替えなど大規模修理が必要となり、
さらに将来は建て替えの問題もあります。

一方で、賃貸マンションを1室ずつ購入すれば、
退去時の室内のクリーニング以外は、
毎月の管理費や修繕積立金でまかなうことができます。

さらに、相続時の分割もなりやすくなります。
新築物件を購入せずに、中古物件でも十分です。
子どもの数の倍数で購入しておくのがよいでしょう。
子どもが2人なら、2室、4室、・・・
子どもが3人なら、3室、6室、・・・
といった具合です。

1億円の新築マンションを1室購入するなら、
1,000万円の中古物件を10室購入するほうが、
リスク分散になります。
ワンルームマンションなら、
500万円くらいから物件があります。

知り合いの不動産業者に依頼して購入するのも手ですが、
どうしても業者の手持物件を勧められます。
今はインターネットで選ぶことが簡単にできますので、
自分で納得がいく物件を選ぶことがお勧めです。

では、どんな物件を選んだらよいかとなります。
『失敗しない賃貸マンション選び』をご説明しましょう。

(1)空きが出づらいこと
広さはワンルームマンションでも十分です。
広さよりも立地がポイントです。
できれば東京23区内か、
市なら吉祥寺など人気がある駅周辺がよいです。
駅から徒歩10分以内、できれば5分以内がよいです。

(2)新耐震基準の物件であること
1981年(昭和56年)に「新耐震基準」が設定されました。
「震度5程度」から「震度6以上」に耐えうる住宅への変更です。

「旧耐震基準」ならすべてダメというわけではなく、
中にはしっかりした構造のマンションもあります。
ただし、素人では違いがわからないので、
「新耐震基準」を選ぶことが無難です。

また、1981年建築の物件は「旧」で申請した物件が、
年をまたいで完成した可能性がありますので、
1982年以降に建築のものを選んだ方が、
さらに望ましいといえます。

(3)方位や階数
南向きか東向きは日当たりがよいので空きが出づらいです。
また1階は女性がいやがりますので、
男性相手だけに賃貸することになってしまいます。
2階より上がよいでしょう。

また、賃貸戸数は50戸以上の大型物件がお勧めです。
管理費を滞納する人が一定出ますので、
戸数が少ないとその負担が大きくなります。

(4)利回り
すでに賃貸人が入っている物件が望ましいです。
空きのマンションを購入すると募集に手間がかかります。
購入価格に対する年間家賃の割合を「利回り」といいますが、
8%以上、できれば10%あるとベストです。

これは毎月支払いが発生する「管理費」と「修繕積立金」を
引いたあとで計算してください。
新聞広告は、引く前で掲載されていますのでご注意ください。

(5)どうやって見つけるか?
賃貸マンションをどうやって見つけるかですが、
「ヤフー不動産」が物件掲載が多く、
無料で検索できますのでお勧めです。
http://realestate.yahoo.co.jp/

実際にネットで検索してみると、
(1)~(4)のすべて当てはまる物件は
まずありません(笑)
といっても、たまに出物はありますので、
根気よく見つけていくしかありません。

(6)管理業者に依頼すべきか?
東京23区内で駅近であれば、空きはそう出ません。
5%程度の毎月の管理費を支払わなくても問題ないでしょう。

更新時や空きが出たときの募集時などに限って、
業者に依頼することでも十分です。
また、家賃は周辺相場から更新時や募集時に、
下げが必要になることがあります。

さて、再来年からの相続税の増税について、
何もしないでは支払う税金だけが増えてしまいます。
○○さんも、まずはできることから、
始めてみてはいかがでしょうか?

●編集後記○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o

「あまちゃん」が先週土曜日で終わりましたね。
宮藤官九郎のテンポの良い展開と、小ネタの数々。。。
小泉今日子の若いころの女の子、
雰囲気が似ていましたね(笑)

ドラマにのめり込みすぎた人は、
「あまちゃんロス症候群」に陥ることもあるようです。
なってしまった場合の対処法は、
ビデオやDVDを繰り返して見るようが良いようです。

ここまで社会問題になるとは。。。(笑)
後のドラマ、大変ですね。

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所在:東京都世田谷区用賀2-14-11ブリュンヒルデ4階
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○顧問契約、単発の相談のお問い合わせは
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