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相続財産を譲渡した場合の特例(2012年11月13日)

2012年11月13日

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  ●落合会計事務所 オフィシャルメールマガジン vol.108 2012年11月13日配信●
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─┌─────┐ このメールマガジンは、税金に関する様々な情報をまとめて、
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─└─────┘ お知り合いの方にも、ご紹介いただけると幸いです。
http://www.ochiaikaikei.com/

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・ご挨拶……………………………… 社長のための節税セミナーの講師をします
・特集………………………………… 売るタイミングで税金が数百万円違います
・編集後記…………………………… そろそろインフルエンザの季節です

● ご 挨 拶 ○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○

○○さん、こんにちは。
税理士の落合孝裕です。 
いつもメールマガジンをお読みいただき、ありがとうございます。

11月も半ばになり、忘年会や年賀状など12月の準備の時期になりました。
さて、来年の1月29日(火)になりますが、
中小企業の社長向けの節税セミナーの講師をおこなうことになりました。
午前10時30分~午後5時までの丸一日のセミナーです。
所得税、法人税、相続税まで経営者が知っておくべき、
節税を一通り説明します。ご興味があるかたはぜひご参加ください。
http://jmcasemi.jp/seminar/seminar.php?CONTENT_ID=631

● 特 集 ○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○○o。

今日のテーマは「相続財産を譲渡した場合の特例」です。
最近は土地をいくつか持っている資産家のお子さんから、
「親の所得税の負担が大変なので、不動産を自分の会社に売ったらどうか?」
という質問を受けることがよくあります。

所得税と住民税の最高税率は50%、
さらに事業税が5%、合計で55%の負担になります。
一方で会社の税率は、実質負担率では約38%(約36%)
さらに、800万円以下の部分は約25%(約23%)です。
個人の最高税率の半分以下となっています。
※( )内は平成27年4月からの事業年度の税率

よって、個人から会社に不動産を売却 → 毎年払う税金が半分以下になる、
と大変有効な節税対策となります。
ここで注意すべきことは、
不動産を売った場合の譲渡所得税です。

譲渡所得税の計算は、
○ 売却代金 - 取得価格 - 譲渡経費 = 譲渡利益
○ 譲渡利益 × 税率 = 譲渡所得税
となっています。
税率は長期保有(5年超)で20%です。

取得価格は、親が昔買った、あるいは先祖代々の土地、
というようにかなり安いと、
売却代金から引く金額があまりありませんので、
ほぼ、売却代金 × 20% の税金になってしまいます。
仮に土地を3,000万円で売ったならば、約600万円が税金となります。
それではと、安く売ってしまって税務調査が入ると、
親族間の売買は時価で売るべしと否認されてしまいます。

では、どうしたらよいかとなりますが、
これは【建物だけ】を会社に売ればよいのです。
建物の取得価額は、建築時にかかった建築代金から、
これまでの減価償却費を引いた金額になります。
この金額で売却しても税務上はそれほど問題ありませんので、
結果的に譲渡所得税はかかりません。

この場合でも、賃貸不動産の家賃は建物の所有者の収入になります。
建物だけ持っていれば、家賃収入を100%受け取ることになるのです。
ただし建物だけを会社に売った場合は、会社に借地権が生じないように、
税務署に届出書を提出することが必要になります。

それでは、土地を会社に売るタイミングはいつにしたらよいでしょうか?
これは、相続が起こった後におこなえばよいのです。
そうすれば、譲渡所得税の負担がほとんどなしで売ることができます。

譲渡所得税には優遇措置があります。
相続税の申告期限(10ヵ月)から3年以内に、
相続で取得した財産を売った場合には、
支払った相続税の一部を譲渡所得の必要経費とする、というものです。

10ヵ月 + 3年 =【3年10ヵ月】以内に売った場合となります。
たとえ親族のオーナー会社に売った場合でも、同様の取扱いです。

土地については、経費にできる金額がさらに優遇されています。
先ほどの事例では、3,000万円が譲渡利益となりますが、
支払った相続税のうち、土地全体に係る部分が3,000万円以上であれば、
3,000万円分をまるまる必要経費とすることができます。
よって、支払う600万円の譲渡所得税がゼロになります。

つまり、土地を親族のオーナー会社に売る場合は、
○ 相続前に売ると譲渡所得税がかかってしまう、
○ 相続後に売ると譲渡所得税がかなり安くなる
ということになります。 

不動産を個人から会社に売却する対策を最近はよく聞きますが、
意外に土地と建物を一緒に売ろうと考えている人が多いのです。
納税額が何百万円も違うことがよくありますので、
売るタイミングには十分ご注意ください。

● 編 集 後 記 ○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。

さすがに少しずつ寒くなってきました。
空気が乾燥して気温が下がると、そろそろインフルエンザの季節になります。
○○さんは予防接種をおこないましたか?
私はしばらく風邪のためできませんでしたが、
来週までにはおこなう予定です。
急に流行るとワクチンが不足になりますので、早めにしておきましょう。

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税理士 落合 孝裕
所在:東京都世田谷区用賀2-14-11ブリュンヒルデ4階
電話:03-5716-6528
○顧問契約、単発の相談のお問い合わせは
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