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不動産の売却損(2012年2月28日)

2012年2月28日

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このメールマガジンは、税金に関する様々な情報をまとめて、
毎週火曜日に配信しています。
お知り合いの方にも、ご紹介いただけると幸いです。
http://www.ochiaikaikei.com/
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○○さん、こんにちは。
税理士の落合孝裕です。
いつもメールマガジンをお読みいただき、
ありがとうございます。

今日はまた寒いですね。
東京では最低気温の予想が0℃です!
あさってから3月なのに。。。
梅の開花は遅くなりそうですね。

さて、今回は「不動産の売却損」についてです。
確定申告の期限は、3月15日までとなっています。
昨年に不動産を売った人は、申告が必要かどうかご確認ください。

不動産を売って損失(赤字)の場合は、
確定申告をする必要はありません。
たとえば20年前に7,000万円で買った不動産を、
昨年6,000万円で売った場合、
差引で1,000万円のマイナスです。

こんなとき、まずほとんどの人は、
「明らかに赤字なので申告は必要ないだろう」と考えます。
でも、実際に税金の計算をすると、
納税が必要なことが結構あるのです。
その原因は、大きく2つあります。

まず、1つ目は「税金計算での取得価額」は、
「減価償却費」を差し引いて計算することです。
実際の取得価額より小さいなりますので、
思いのほか利益が出ることがあります。 
これは税金にくわしい人でも意外に見落としがちな点です。

実際の事例で見てみましょう。
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○ 購入時期:平成3年
○ 取得価額:7,000万円で購入
 (土  地:4,000万円)
 (建  物:3,000万円)
○ 構  造:木造
○ 用  途:マイホーム
○ 売却時期:平成23年 
○ 売却価額:6,000万円で売却
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この不動産を売ったときの「税金計算での取得価額」は、
建物の3,000万円から
20年間の減価償却費を差し引いた金額になります。

細かい計算は省きますが、
3,000万円 - 1,674万円(20年間の減価償却費)
= 1,326万円、になります。
土地の取得価額の4,000万円を加えると、5,326万円になります。

つまり、
6,000万円で売った場合は、
6,000万円 ー 5,326万円 = 674万円の利益になるのです。

といっても、
マイホームの売却については、3,000万円の特別控除がありますから、
確定申告をすれば税金はかかりません。

ただし、賃貸アパート、賃貸マンション、別荘を売った場合は、
3,000万円控除の適用はありませんので、
納税が生じる可能性がありますので、ご注意ください。

次に、赤字でも納税が発生する、
2つ目の原因は、
過去に「買い換え特例」を適用していた場合です。

「買い換え特例」とは、
マイホームや賃貸不動産を買い換えた場合、
売った物件より、買った物件の価額が高ければ、
譲渡所得税はかからない、という特例です。

ただし、「税金計算での取得価額」は
売った物件のものを引き継ぐことになります。
過去の安く買ったときの取得価額が、
そのまま引き継がれるということです。

先祖代々の土地なら、ほぼゼロに近くなりますね。
譲渡所得税が先送りされて、
次に売ったときに、税金をドッと払うことになります。

ひとまず税金がかからないため、
昭和の終わりから平成の初めの「バブル期」には、
よく使われた特例です。

こちらも実際の事例で見てみましょう。
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(1) 昭和50年に1,000万円でマイホームを購入
(2) 平成3年に7,000万円で売却して、
(3) 同年に新しいマイホームを7,000万円で購入
  → このときに「マイホームの買い換え特例」を適用
    よって、譲渡所得税は発生しない。
(4) 平成23年にこのマイホームを6,000万円で売却
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(3)のときに「マイホームの買い換え特例」を使っていたことが、
ポイントです。

平成23年の譲渡所得のときの「税金計算での取得価額」は、
(1)の1,000万円が引き継がれることに注意してください。
6,000万円 - 1,000万円※ = 5,000万円が、
譲渡所得税の対象となるのです。
※ 減価償却費を引くため、さらに小さくなります。

過去に「マイホームの買い換え特例」を使っていた場合、
次の売却では、売却損にならないばかりか、
逆に税金をたくさん払うことになるので注意点です。

3,000万円控除を使ったとしても、
300万円以上の所得税・住民税を払うことになります。

どうしても税金を払いたくなければ、
売った価格以上の新しいマイホームを購入して、
再度「買い換え特例」を使うしかありません。

したがって、過去に「買い換え特例」を使ったかどうか、
知っておくことはとても重要なことなのです。
過去の所得税の確定申告書の控えは、
捨てずに取っておくことが大切ですね。

控えをなくしてしまった場合は、
税務署で閲覧させてもらうこともできますが、
その納税者の印鑑証明書を持って、
所定の書類に実印を押す必要があるため、
とても面倒です。

このように、
不動産を売って赤字だと思っても、
思わぬ落とし穴ありますので十分にご注意ください。

【編集後記】
26日の日曜日に「ベルサール渋谷ファースト」まで、
確定申告書の提出に行きました。
今年は世田谷区と渋谷区内の税務署では、申告の相談を受けなくなりました。
会場は渋谷駅から坂を上って、10分はかかります。
これはお年寄りには少しきついです。
来年は、もっと駅の近くに設置してほしいですね。
http://ameblo.jp/tochiai65282414/entry-11176063640.html  

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落合会計事務所
税理士 落合 孝裕
所在:東京都世田谷区用賀2-14-11ブリュンヒルデ4階
電話:03-5716-6528

○顧問契約、単発の相談のお問い合わせは
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発行者:落合会計事務所

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