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小規模宅地の評価減(老人ホームの取扱い)(2011年9月20日)

2011年9月20日

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お知り合いの方にも、ご紹介いただけると幸いです。
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○○さん、こんにちは。
税理士の落合孝裕です。いつもメールマガジンをお読みいただき、
ありがとうございます。

今日は全国的にあいにくの雨でした。
シルバーウィークの合間ですが、
台風には十分気をつけましょう。

【編集後記】も今回から復活!不定期ですが書いていきます。

さて、今回は相続税の「小規模宅地の評価減」です。

小規模宅地の評価減は、亡くなった人が持っていた土地のうち、
一定の面積までは大幅に評価減が取れる特例です。

(1) マイホームの敷地・・・240㎡まで80%減
(2) 不動産貸付の敷地・・・200㎡まで50%減
(3) 同族会社※へ貸付けている敷地・・・400㎡まで80%減
 ※不動産貸付業以外の会社が対象
(1)~(3)のうち、いずれかを選択して適用することができます。
このなかで、圧倒的に適用されているのが、
(1)のマイホームの敷地です。

たとえばお父さんが亡くなった場合に、マイホームの敷地を、
お母さんや、同居の家族が引き継いだときに適用があります。
別居の家族が引き継いだ場合は適用がありません。

最近は高齢化社会になったことで、
お父さんが【老人ホーム】に入居して、
その老人ホームで亡くなるケースが増えています。

この場合、自宅の敷地について、
「小規模宅地の評価減」が認められないことがあるので、
十分注意が必要です。

というのは、
税務の考え方で「マイホームの敷地」とは、
本人の住まいの敷地をいうからです。
老人ホームへ入居したなら、
原則として、
住まいを引っ越したという考え方になります。

ただし、老人ホームに入居した場合でも、
本人が「自宅に帰る予定」であれば、
自宅の敷地は、小規模宅地の評価減の適用あり、
となります。

適用のあり、なしで、
80%の評価減が取れる、取れないとなり、相続税の納税に大きな違いが出ます。

では「自宅に帰る予定があり」とは、
どのように判断されるのでしょうか?
次に該当すれば「帰る予定があり」となります。

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(以下で「被相続人」とは、亡くなった人を指します。)
(1) 被相続人の身体または精神上の理由により、 介護を受ける必要があるため、
  老人ホームへ入所することとなったものと認められること。
(2) 被相続人がいつでも生活できるよう、
  建物の維持管理がおこなわれていたこと。
(3) 入所後あらたにその建物を他の居住の用、
  その他の用に供していた事実がないこと
(4) その老人ホームは、被相続人が入所するために、
  被相続人またはその親族によって所有権が取得され、
  あるいは【終身利用権】が取得されたものではないこと。
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以上の(1)~(4)に該当すれば、
自宅の敷地は、評価減の適用ありとなります。

(1)~(3)までは、なるほどと思うのですが、
(4)の条件が現実的に合わない規定となっています。

というのは、現状の老人ホームの多くは、
【終身利用権】付きとなっているからです。

となると、多くの場合、
老人ホームの入所してから相続をむかえると、
評価減がまったく取れなくなってしまいそうです。

評価減が取れないと、相続税の納税額がグッと増えます。
相続税のことを考えると、
親の介護が大変な状態でも、
あえて老人ホームへ入所せずに、
介護を自宅ですることを選ぶ人が、増えてしまいます。
税制が介護問題を複雑にさせています。

一方で「特別養護老人ホーム」に入って、
相続をむかえた場合は、
自宅の敷地について、
小規模宅地の評価減の適用ありと、なっています。

といっても、
「特養」への入所はなかなかできません。

では、これから親が老人ホームに入所する場合は、
どうしたらよいのでしょうか?
(1) 終身利用権が付いていない老人ホームを選ぶ
(2)終身利用権付きを選んだ場合は、
  自宅をいつでも帰って生活ができるようにしておく。
  さらに、なるべく自宅への外泊の事実も残しておく。

先の(1)~(4)の要件は、
1つでも当てはまらなければ、適用なしではなく、
総合的に判断するとなっています。
外泊の事実があったほうが、
いずれ自宅に戻る意思がありと考えられ、
評価減が認められる可能性が高くなるのです。

このように、老人ホームの取扱いは、
かなり厳しくなっています。
今後の改正が望まれますが、
現状の税制は、原則的に厳しいことを、
認識しておく必要があります。

【編集後記】
3連休は事務所の社員の結婚式が2回もありました。
山形と東京の2ヵ所でやりましたが、良いものですね~
男性社員の年齢はみな20代ですが、これで全員が既婚者に。
おそらく結婚年齢が業界一早い会計事務所ですね(笑)

山形の帰りには、仙台→松島まで足を伸ばしました。
松島の様子はこちらをご覧ください。
http://ameblo.jp/tochiai65282414/entry-11022504951.html
http://ameblo.jp/tochiai65282414/entry-11022516314.html
http://ameblo.jp/tochiai65282414/entry-11022519128.html
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税理士 落合 孝裕
所在:東京都世田谷区用賀2-14-11ブリュンヒルデ4階
電話:03-5716-6528

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