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平成21年及び平成22年に取得した 土地を譲渡したときの1,000万円の特別控除(2018年3月1日)

2018年3月1日

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●落合会計事務所 オフィシャルメールマガジン
vol.365 2018年03月01日配信●
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─ このメールマガジンは、税金に関する情報をまとめて、
─毎週配信しています。
─お知り合いの方にも、ご紹介いただけると幸いです。
http://www.ochiaikaikei.com/

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・ご挨拶……… 雨が上がるとまた花粉が。。。
・特集………… 一定の土地を売ると1,000万円控除ができます

●ご挨拶○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。

○○さん、こんにちは。
税理士の落合孝裕です。
いつもお読みいただき、ありがとうございます。

今日は朝から雨ですが、
雨が上がるとまた花粉が舞いそうです。
2月から薬を飲んでいますが、
おとといから鼻水がちょっと出ています(泣
ゴールデンウィークくらいまで厳しいそうですね。

●特集○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。

さて、今回は「平成21年及び平成22年に取得した
土地を譲渡したときの1,000万円の特別控除」です。

昨年中に不動産を売った場合は、
土地を買った時期が平成21年または平成22年であれば、
譲渡益から1,000万円が控除できます。

所有期間が5年を超えますので、
「長期譲渡所得」となります。
ここ2,3年は不動産が「ミニバブル」ですので、
1,000万円以上の売却益が出るケースはあるでしょう。
となると、丸々1,000万円を控除できます。

仮に1,000万円が控除できると、
長期譲渡所得を前提に考えると、
税率は所得税・住民税合わせて20.315%となります。
1,000万円×20.315%=203万円
これが節税額となります。

前回のメールマガジンで説明したとおり、
相続取得の場合は要注意ですね。
http://www.ochiaikaikei.com/mlmg/201802201126_1408.html
取得時期は相続取得時ではなく、
当初の親御さんの取得時期となります。

○ 取得時期・・・「登記簿謄本」
○ 取得価額・・・「売買契約書」
重要な情報は、この2つで確認することができます。

さらにいくつか注意点があります。
(1)マンションは、敷地権だけが対象
(2)借地権も対象となる
(3)住宅ローン控除とのダブル適用はOK

(1)マンションは、敷地権だけが対象
マンションの売買をする場合、
売買契約書には敷地権と建物を区分しないで、
一括して記載されていることがよくあります。

○○さんが特例対象となるマンションを売る場合は、
敷地権と建物を区分した契約書とした方がよいです。
第三者間の売買であれば、その内訳について、
税務署から問題視されることはまずありません。

土地の割合を多くした方が、
特例が使える金額は増えますので、
結果的に納税額は少なくなります。
ご参考にしてください。

(2)借地権も対象となる
○ 借地権を地主に売却する、
○ 地主といっしょに第三者に売却する、
こういうケースも特例の対象となります。

ただし、平成21年~22年に買った借地権を、
7~8年で売ることはあまりないでしょうから、
使えるケースは少ないと思います。
まずは、借地契約を結んだときの契約書、
建物の登記簿謄本で建築時期を確認しましょう。

(3)住宅ローン控除とのダブル適用はOK
売ったマイホームで「3,000万円控除」を使って、
買ったマイホームで「住宅ローン控除」を使う、
このダブル適用はダメです。

一方で、
売ったマイホームで「1,000万円控除」を使って、
買ったマイホームで「住宅ローン控除」を使う、
このダブル適用はOKです。

したがって、平成21年~22年に買ったマイホームを、
売却したときの利益が3,000万円以上の場合は、
「3,000万円控除」を適用するのが良いでしょう。

また、売却したときの利益が1,000万円くらいで、
売却後に新たなマイホームをローンで買うのであれば、
「1,000万円控除」と「住宅ローン控除」
のダブル適用をすることが良いですね。

これはケースバイケースなので、
事前に試算してから申告することがお勧めです。

繰り返しになりますが、
まずは、取得時期を「登記簿謄本」で確認することです。
この取得時期については、
前回のメールマガジンでご説明のとおり、
「売買契約書」の契約日付を選ぶこともできます。
http://www.ochiaikaikei.com/mlmg/201802201126_1408.html

よって、以下のいずれかであれば、
(イ)平成20年12月20日契約(契約書)
(ロ)平成21年1月10日引渡(登記簿謄本)
この特例を使うためには(ロ)を選ぶべきです。

さらに、以下のいずれかであれば、
(ハ)平成22年12月25日契約(契約書)
(ニ)平成23年1月15日引渡(登記簿謄本)
この特例を使うためには(ハ)を選ぶべきです。

平成21年、22年はまだ記憶がありますが、
これから元号が変わると忘れそうです。
不動産を今後売却するときには、
忘れずに適用するようにしてください。

●編 集 後 記○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。

平昌オリンピックが終わりましたね。
フィギアスケート、スピードスケート、カーリングと、
様々な競技で感動がありました。
きっと多くの人が、今はオリンピックロスですね。。。

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所在:東京都世田谷区用賀4-5-16 TEビル2階
(平成27年9月より移転しています。)
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http://www.ochiaikaikei.com/
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