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平成30年度税制改正、小規模宅地、貸付事業用宅地の改正(2018年1月10日)

2018年1月10日

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●落合会計事務所 オフィシャルメールマガジン
vol.358 2017年01月10日配信●
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─ このメールマガジンは、税金に関する情報をまとめて、
─毎週配信しています。
─お知り合いの方にも、ご紹介いただけると幸いです。
http://www.ochiaikaikei.com/

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・ご挨拶……… 今年もよろしくお願いいたします
・特集………… 賃貸アパート・マンション経営に影響があります

●ご挨拶○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。

○○さん、こんにちは。
税理士の落合孝裕です。
いつもお読みいただき、ありがとうございます。

本年もよろしくお願いいたします。
年始は5日より始業しています。
製造業ではは9日より始業の会社も多いようです。
以前より年始の雰囲気が薄れてきている感がありますね。

●特集○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。

さて、今回は「平成30年度税制改正、小規模宅地、貸付事業用宅地の改正」です。

平成30年税制改正のうち、小規模宅地の特例の改正のうち、
前回は「家なき子」の改正を取り上げました。
http://www.ochiaikaikei.com/mlmg/201712261333_1390.html
今回は「貸付事業用宅地」の改正です。

以下、前回のメールマガジンと同様になりますが、
まず「小規模宅地の特例」の説明からとなります。

「小規模宅地の特例」は、
○ 被相続人(亡くなった人)が残した土地のうち、
○ 一定の「宅地」については、
○ 80%減額または50%減額できる、という特例です。

対象になる宅地は次のとおりです。
(1)特定居住用宅地・・・マイホームの敷地
(2)特定事業用宅地・・・事業用 ※ の建物の敷地
(3)特定同族会社事業用宅地・・・同族会社 ※ への賃貸敷地
(4)貸付事業用宅地・・・賃貸アパート・マンションの敷地
※不動産賃貸業以外が対象、不動産賃貸業は(4)に該当。

減額できる限度面積と減額できる割合は次のとおりです。
(1)330平米、80%減額
(2)400平米、80%減額
(3)400平米、80%減額
(4)200平米、50%減額

また、いくつかの種類の土地を持っていた場合は、
原則としてどれかを選択しての適用となります。

さて、税制改正により、
○ 上記(4)の貸付事業用宅地について、
○ 平成30年4月1日以降の相続から、
○ 相続開始前3年以内に貸し付けを始めた宅地は、
○ 小規模宅地の特定の対象から除外されます。

今後は、直前の相続税対策として、
○ 賃貸アパートを建築すること
○ 賃貸マンションを購入すること
こういった駆け込み対策の効果が薄れることになります。

ただし、
○ 相続開始前3年を超えて
○ 「事業的規模」で貸し付けている場合は除きます。
ということは、
○ 3年を超えて「事業的規模」で貸し付けていれば、
○ 3年以内に貸し付けを始めた宅地も、
小規模宅地の特例が適用できることになります。

さて、高齢になってから新たに始める
賃貸アパート・マンション経営については、
これからは節税効果がゼロとなるのでしょうか?

これは実際に計算してみると、
まだまだ相続対策として有効なことがわかります。
以下、現状は駐車場として使用している土地に、
賃貸アパートを建築するとします。

<現状の相続税評価額>
○ 土地の利用状況・・駐車場
○ 相続税評価額・・・6,000万円
(200平米×30万円/平米(路線価))

<賃貸アパート建築>
○ 建築費用・・・5,000万円
○ 建築資金・・・全額借入でおこなう

<建築・賃貸後の相続税評価額>
○ 土地・・・・・4,740万円【貸家建付地評価】
○ 建物・・・・・1,750万円【貸家評価】

○ 借入金・・・△5,000万円
○ 合計・・・・・1,490万円

賃貸後の相続税評価額は、
○ 借地権割合・・・・・・・70%
○ 建物の相続税評価額・・・建築費用の50%
として計算しています。

上記のように相続税評価額は、
○ 現状・・・・・6,000万円
○ 賃貸後・・・・1,490万円
現状の4分の1以下となります。

さて、今回の相続税改正が影響するのは、
さらなる減額が取れなくなるということです。
仮に、小規模宅地の特例の適用ができれば、
賃貸アパート建築後の土地の評価額について、
4,740万円 × △50% = △2,370万円
の減額ができることになります。

ところで、小規模宅地の特例は、
○ マイホームの敷地でも適用ができ、
○ いずれかの土地を選択して適用ができます。

よって、マイホームの敷地で適用するのであれば、
○ そもそも賃貸アパートの敷地では適用ができない、
○ 一部しか適用ができない、いずれかとなります。
○○さんがいくつか土地をお持ちなら、
今回の改正がそれほど影響がない可能性もあります。
どの土地で適用すれば一番節税になるかを、
建築する前に試算しておくべきですね。

来年からの改正への対応をまとめると以下となります。
(1)建築後3年経ってからの相続なら改正の影響はなし
(2)少なくとも賃貸開始後は土地・建物の減額は可能
(3)特例をどの土地から適用するか試算するとよい
(4)そもそも賃貸で空きが出ないようにすることが優先

前回の「家なき子」の改正よりは影響は少ないものの、
建築や取得する前にまずは試算してみることが大切ですね。

●編 集 後 記○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。

正月の箱根駅伝は今年も青山学院大が4連覇。
ついつい見入ってしまいます。
最近では原監督といえば野球よりも駅伝となります。
すでに名監督の風情がありますね。

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