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小規模宅地の特例、地積規模の大きな宅地の評価(2017年9月26日)

2017年9月26日

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●落合会計事務所 オフィシャルメールマガジン
vol.344 2017年09月26日配信●
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・ご挨拶……… 過ごしやすい気候になってきました
・特集………… 相続税で覚えておくとよい面積です

●ご挨拶○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。

○○さん、こんにちは。
税理士の落合孝裕です。
いつもお読みいただき、ありがとうございます。

明日から1週間くらいは最高気温が25度前後です。
湿度も低くなり過ごしやすい気候になってきました。
1ヵ月はこのくらいが続くといいですね。

●特集○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。

さて今回は、「小規模宅地の特例、地積規模の大きな宅地の評価」です。

○○さんが土地をお持ちなら、
相続税の節税を考えるにあたり、
以下は覚えておくとよい面積です。
※平米 = 平方メートル

(1)200平米
(2)330平米
(3)400平米
(4)500平米

相続税の節税を考えるにあたっては、
大きな減額特例である「小規模宅地の特例」を、
最大限に活用することがポイントです。

(1)~(3)は、土地の利用形態ごとに、
「小規模宅地の特例」が適用できる限度面積です。

(1)貸付事業用宅地・・・・・・・・・・・200平米
(2)特定居住用宅地・・・・・・・・・・・330平米
(3)特定同族会社事業用宅地・・・400平米
それぞれが限度面積となっています。

(1)貸付事業用宅地とは、
賃貸アパート、賃貸マンションの敷地です。
200平米を上限として、
評価額の50%が減額できます。

賃貸マンションの1室を持っていても、
適用することができます。
マンションは敷地権が対象となります。
計算するとせいぜい数平米~数十平米と、
それほど広くないことが多いですが、
敷地権の50%が減額できます。

次の(2)特定居住用宅地とは、
マイホームの敷地です。
330平米を上限として、
評価額の80%が減額できます。

これは相続で引き継ぐ人が、
配偶者、同居親族が原則です。
いずれもいない場合に限り、
持ち家に住んでいない人、
いわゆる「家なき子」が引き継げば、
同様に特例を適用することができます。

上記2つについては、
選択していずれかが適用できます。
どちらかで上限面積を適用すると、
他は適用することはできません。

たとえば、
マイホームの敷地が330平米以上あって、
そこから減額を適用すれば、
賃貸アパート・マンションの敷地は、
特例の適用はできません。

都内などのマイホームの敷地は、
330平米まではそうありません。
結果的に上限まで達しない面積のわくを、
賃貸アパート・マンションの敷地から、
特例の適用を取ることが可能です。

さて次の(3)特定同族会社事業用宅地は、
限度面積は400平米で、減額割合は80%です。
同族会社(不動産賃貸業以外であること)に対して、
土地や建物を賃貸している場合の敷地が対象です。

これは、(1)とのダブル適用ができます。
○ マイホームの敷地で330平米
○ 同族会社への賃貸敷地で400平米
あわせて730平米まで80%の減額ができます。
かなり大きな節税となりますね。

さて、最後の(4)500平米については、
三大都市圏で「広大地評価」が適用できる最低面積です。
三大都市圏以外では、1,000平米以上となります。

マンション適地ではない、など他の条件もありますが、
最大65%の減額が取れる特例です。
残念ながら、平成29年で特例は廃止となります。

平成30年以降の相続・贈与から、
同じ最低面積で新しい制度に変わります。
「地積規模の大きな宅地の評価」となります。
最低面積以外の他の条件は緩和されますが、
減額割合は大幅に縮小され、増税となります。

三大都市圏での減額割合は、以下に縮小されます。
○ 500平米・・・・・・・42.5% → 20%
○ 1,000平米・・・45% → 22%
○ 3,000平米・・・55% → 26%
○ 5,000平米・・・65% → 29%

面積以外の条件は以下のとおりです。
○ 普通商業・併用住宅地区及び普通住宅地区にあること
○ 市街化調整区域、工業専用地域、容積率400%以上※
以外にあること
※東京23区は300%以上

減額割合が小さくなるとはいえ、
それでも大きな減額が適用できます。
しかし、○○さんが所有する土地が、
500平米に少しでも足りないと、
この特例を適用することはできません。

少し足りないくらいなら隣地を取得して、
500平米以上にするのも手です。
全体で20%以上の減額が取れるようになります。

すでに500平米以上の土地を所有していれば、
一次相続で配偶者が500平米以上引き継げば、
二次相続でも減額の特例が取れます。

このように、相続税の節税は、
特例をしっかり適用することがポイントとなります。
それぞれの特例の面積をよく理解して、
上手に相続税の節税をはかってください。

●編 集 後 記○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。

昨日発売の「プレジデント」に取材記事が出ています。
「所得節税のうまい手」(P68)というテーマです。
左のページが「借金返済、踏み倒し」(笑)
他でも「不倫の大きな代償」「危ないお泊まり出張」って。
プレジデントもちょっと路線変更ですかね。。。(笑)

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