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広大地評価の改正、規模格差補正率(2017年8月22日)

2017年8月22日

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●落合会計事務所 オフィシャルメールマガジン
vol.339 2017年08月22日配信●
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・ご挨拶………今日から暑さが厳しくなりました
・特集…………広大地は今年までの適用です

●ご挨拶○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。

○○さん、こんにちは。
税理士の落合孝裕です。
いつもお読みいただき、ありがとうございます。

今日から暑さが厳しくなりました。
今週は暑さのピークのようですね。
午前中少し外出しただけでバテました。。。(泣
熱中症に注意をしましょう。

●特集○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。

さて今回は、「広大地評価の改正、規模格差補正率」です。

相続税・贈与税の申告では、一定面積以上の広い土地には、
「広大地評価」を適用することができ、
土地の評価額を大幅に減額することができます。

土地の面積は、
○ 三大都市圏・・・・・500平米以上(原則)
○ それ以外・・・1,000平米以上

その他の条件として、
(1)大規模工業用地に該当しない
(2)マンション適地 ※ に該当しない
※ 原則容積率300%以上
(3)開発道路の負担が必要
となっています。

広大地評価をするときの「広大地補正率」は、
以下の算式で計算します。
0.6 -(0.05 × 土地の面積 ÷ 1,000平米)

具体的には、以下の割合になります。
○ 500平米・・・・・・・0.575(=57.5%)
○ 1,000平米・・・0.55(=55%)
○ 2,000平米・・・0.50(=50%)
○ 5,000平米・・・0.35(=35%)

たとえば、500平米の土地なら、
通常の評価額より40%以上もの減額が、
取れることになります。

この広大地評価については、
○ マンション適地に該当しないか?
○ 開発道路の負担が必要か?
こういった点が曖昧なため、
税務調査で指摘されることがあります。

これが、平成30年1月1日以降の相続・贈与から、
「地積規模の大きな宅地の評価」として、
以下のように改正されます。

(1)土地の面積が500平米以上
(三大都市圏以外は1,000平米以上)
(2)次のいずれにも該当しないこと
■ 市街化調整区域(開発行為可能な区域を除く)
■ 工業専用地域
■ 容積率が400%以上(東京都23区は300%以上)
(3)普通商業・併用住宅地区及び普通住宅地区に所在

上記のように、平成30年より、
判断に迷うことがない明確な規定となります。

現状での「開発道路の負担」の条件が、
来年よりはずされるため、
現状では「広大地」と認められない土地が、
来年より「地積規模の大きな宅地」として、
認められる可能性があります。

一方で補正率は大きくなります。
つまり、ほどんどのケースでは、
評価額が大幅に増額して、
相続税・贈与税が増税となります。

三大都市圏では、
左が現状で、右が改正後の補正率となります。
○ 500平米・・・・・・・57.5%→80%
○ 1,000平米・・・55%→78%
○ 2,000平米・・・50%→75%
○ 5,000平米・・・35%→71%

たとえば、
1,000平米で路線価10万円/平米なら、
1億円の評価額の土地が、
○ 平成29年まで・・・5,500万円
○ 平成30年から・・・7,800万円
と大幅な増額となります。

○○さんが該当する土地をお持ちなら、
次のことをお考えください。
(1)現状と改正後の評価額を計算する
(2)小規模宅地の特例の適用を確認する
(3)平成29年中に贈与をおこなう

まず、現状と改正後でどのくらい、
評価額が変わるかを計算をすることです。

相続税がかなり変わるケースがあります。

次に、該当する土地が、
小規模宅地の特例が適用できるかを確認することです。

○○さんが不動産賃貸業以外の事業の
同族会社を所有していれば、
その会社に賃貸の形にすれば、
400平米まで80%減額を取ることができます。
このような土地があれば、
ひとまずそのままにしておくことが有効です。

一方で、小規模宅地の特例が取れない土地があれば、
今年中に低い評価額のままで、
贈与をすることも手となります。

この場合、今年中の贈与であれば、
「相続時精算課税」を適用することが有効です。
将来の相続時には贈与時の時価、
つまり、現状の「広大地評価」で、
持ち戻して計算するになります。

500平米以上の土地をお持ちの方にとって、
年内は相続対策を考える大切な時期になります。
対策をするしないで、
数百万円~1千万円以上もの相続税の差が、
生じることがあります。
ぜひ、事前の対策をお勧めいたします。

●編 集 後 記○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。

先週の週末は家族で箱根に旅行に行きました。
立ち入り規制は解除され、
にぎわいが戻っていました。
天気はあいにく恵まれませんでしたが、
良い温泉でリフレッシュできました。

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