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不動産管理会社の管理料(2017年1月17日)

2017年1月17日

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●落合会計事務所 オフィシャルメールマガジン
vol.312 2017年01月17日配信●
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・ご挨拶………毎日寒いですね。。。
・特集…………不動産の管理料はどのくらいでしょう?

●ご挨拶○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。

○○さん、こんにちは。
税理士の落合孝裕です。
いつもお読みいただき、ありがとうございます。

ここのところ毎日寒いですね。。。
朝家から出るのが辛いです。
今日は5時起きで6時から仕事を始めましたが、
さすがに仕事がはかどりました。
寒さは気合いで乗り切るしかないですね。

●特集○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。

さて、今回は「不動産管理会社の管理料」です。

不動産管理会社をつくって、
個人から会社へ管理料を支払うことがありますが、
その場合の管理料の金額について、
税務調査が入ると問題になることがあります。

不動産管理会社をつくる主な目的は、
個人の税負担を和らげることですので、
管理料はなるべく多く支払いたいと考えます。

個人の課税所得が1、800万円を超えると、
超えた部分の所得税・住民税の税率は、
合わせて50%にもなります。
これを管理料の形で会社に付け替えれば、
大きな節税になります。

一方で、会社の法人税等の税率は以下となります。
○ 800万円以下の部分・・約23%
○ 800万円超の部分・・・約34%

仮に個人の課税所得が3,000万円の場合で、
会社に年間800万円の管理料を支払ったとすると、
○ 個人の減る税金・・・△400万円(50%)
○ 会社の増える金額・・+184万円(23%)
毎年216万円(△400万円+184万円)が節税になります。

個人から会社への管理料は調整できますので、
なるべく多く支払って節税をしたいところですが、
多すぎた管理料が否認された判決、裁決があります。

以下いずれも、受け取った家賃に対して、
個人から会社に支払った管理料の割合で、
左が申告時で、右が判決・裁決で認定された割合です。

<平成20年12月18日名古屋地裁判決>
○ 平成14年分・・・・・・42.7% → 4.09%
○ 平成15年分・・・・・・42.7% → 4.76%
○ 平成16年分・・・・・・42.7% → 4.92%

<平成19年6月19日裁決>
○ 平成14年分・・・・・・43.0% → 4.75%
○ 平成15年分・・・・・・43.0% → 4.56%
○ 平成16年分・・・・・・43.0% → 4.81%

<平成17年5月30日裁決>
○ 平成12年分・・・・・・35.8% → 6.71%
○ 平成13年分・・・・・・38.0% → 6.70%
○ 平成14年分・・・・・・30.8% → 6.68%

いずれも申告では、
個人から同族会社に賃貸して、
同族会社は第三者に賃貸しています。

個人 → 同族会社 → 第三者への
転貸(サブリース)の形となっていますが、
判決・裁決では賃料の差額を管理料とみなし、
管理料の割合で否認しています。

このように転貸契約の形となっていても、
賃料の差額の割合が30%~40%大きくなっていると、
否認されることには十分注意する必要があります。

実際に不動産管理の同族会社をつくって、
節税をはかっているケースは多いのですが、
この管理料の設定は悩ましい問題です。

これは民間のサブリース会社の管理方法を、
参考にすることが一番です。
(1)家賃保証をする
(2)一切の管理をおこなう
(3)管理料は20%程度におさえる

(1)が大きなポイントです。
仮に空きの期間があるとしても、
会社は個人に同じ賃料を支払い続ける必要あります。
ただし、サブリース会社のように、
管理料を数年に一度見直しすることはかまいません。

(2)の管理も実際におこなうことが必要です。
入金管理はもちろん、物件のまわりの清掃や、
廊下の電灯の交換や壁の補修など、があげられます。

(3)の20%は、
実際の民間のサブリース契約をする場合、
賃料の10%~20%のケースが多いことによります。

このように、不動産管理をおこなう会社は、
○ 管理料を過大にしないこと
○ 管理の実態を持たせること
に注意して経営してください。

●編 集 後 記○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。

いよいよ確定申告のシーズンが近づいてきました。
お陰様で年々受注件数が増えています。
今年も総力戦でがんばります。
最後は体力勝負になりそうですね。。。

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