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不動産の売却損の通算(2016年3月16日)

2016年3月16日

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●落合会計事務所 オフィシャルメールマガジン vol.272 2016年03月16日配信●
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─┌─────┐このメールマガジンは、税金に関する様々な情報をまとめて、
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─└─────┘お知り合いの方にも、ご紹介いただけると幸いです。
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・ご挨拶………………………………確定申告が無事終わりました
・特集…………………………………不動産の赤字で大きな節税ができます

●ご挨拶○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。

○○さん、こんにちは。
税理士の落合孝裕です。
いつもメールマガジンをお読みいただき、ありがとうございます。

昨日期限の確定申告が無事終わりました。
今は電子申告で申告書の提出ができるため、
税務署の混み具合も以前ほどではなくなりましたね。

おかげ様で受注件数は毎年10%くらい増えています。
先週はメールマガジンを書く時間が取れずに、
お休みさせていただきました。
何はともあれ、スタッフ皆のがんばりに感謝です。

●特集○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○

さて、今回は「不動産の売却損の通算」です。

平成27年の確定申告は譲渡所得が多くありました。
○ 相続後で引き継いだ不動産の売却、
○ マンション業者から頼まれての売却、
こんなケースが多く、例年より2~3割増しの件数でした。

相続で引き継いだ不動産については、
亡くなった方の取得価額と取得時期を、
引き継ぐことになっています。

先祖代々の土地では、
取得価額も不明のケースが多く、
その場合は売却代金の5%を、
取得価額とみなして譲渡所得を計算します。
つまり、ほとんどが売却益となってしまいます。

自宅以外の売却の場合は、
売却代金のほぼ20%の税金(所得税・住民税)を、
支払う羽目になってしまいます。

もし他に売却損が見込める土地があれば、
同じ年に売却することがお勧めです。
昭和の終わりから平成の始めころに買った土地があれば、
まず含み損があるはずです。
こんな土地を親からの相続で引き継いで入れば、
同じ年の売却益と売却損を通算することができます。

これから不動産を売る予定の人は、
他に売却損が見込める土地を持っていれば、
まずいついくらで買ったか?
当時の売買契約書を見つけておくことです。

たとえば、親からの相続で取得した以下の不動産を、
同じ年にそれぞれ売却するとします。
(1)取得価額不明の土地を5,000万円で売却
(2)親が3,000万円で購入した土地を500万円で売却
(以下、不動産仲介料など経費は無視して簡便的に計算)

(1)の売却益
5,000万円 - 250万円 = 4,750万円
(2)の売却損
500万円 - 3,000万円 = △2,500万円

損益を通算できますので、
4,750万円 - 2,500万円 = 2,250万円
これに対して、約20%の税金がかかります。

このケースでは、赤字の2,500万円に対する税金、
2,500万円 × 20% = 500万円が、
節税になることになります。

取得価額と取得時期の引継ぎは、
相続の他に【贈与】の場合も同じ取扱いとなっています。

ここ数年不動産価額が上がっていますので、
自分で10年くらい前に買った、
賃貸マンションが値上がりしていることがあります。

先のケースのように、
親が含み損がある不動産を所有していれば、
あらかじめ生前に贈与してもらうことも有効ですね。

贈与の場合、贈与税の対象となる金額は、
路線価で評価することになります。
実際の時価よりも20%くらいは安く計算できますので、
納める贈与税はそれほど多くはかかりません。

ただし、利益が出る不動産を売る直前の贈与では、
節税目的が見え見えとなるため、
税務署から否認される可能性があります。
できれば2,3年前に贈与をしておく方がよいです。

次に、含み損がある不動産の売却先ですが、
これは第三者の買い手が見つかれば良いのですが、
そもそも不良資産なので、
なかなか見つからないことがあります。

自分で経営している会社があれば、
会社で買い取ることでもかまいません。
同族関係者間の不動産の取引は、
その売買価格はいかようにも決めることができます。

税務署から問題視されないように、
「不動産鑑定評価」を取ることがお勧めです。

不動産鑑定士という専門家がおこなう
鑑定評価のことで、
この価格で売買をすることになります。
評価をしてもらうのにお金はかかりますが、
節税額のほうがはるかに大きくなるので元は取れます。

さて、このように不良資産も使いようで、
大きな節税が取れることがあります。
可能性がある方は、
来年の確定申告に向けて準備をしてみてください。

●編集後記○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o

今日は確定申告の打ち上げとなります。
スタッフ皆お疲れ様でした。
美味しい食事とお酒をいただきましょう。

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