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空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例の創設(2016年2月23日)

2016年2月23日

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●落合会計事務所 オフィシャルメールマガジン vol.270 2016年02月23日配信●
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・ご挨拶………………………………久しぶりに風邪にかかりました。。。
・特集…………………………………空き家にも3千万円控除が適用できます

●ご挨拶○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。

○○さん、こんにちは。
税理士の落合孝裕です。
いつもメールマガジンをお読みいただき、ありがとうございます。

先週は2年ぶりに風邪にかかりました。
幸い夜早めに寝てすぐに直りました。

事務所の近くの評判が良いクリニックに行きましたが、
何と1時間30分待ち!
風邪のシーズンとはいえ、
良いクリニックには患者が集まるものですね。

●特集○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○

さて、今回は「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例の創設」です。

親が一人暮らしだった自宅を相続で引き継いだ場合、
その自宅を売却することがよくあります。

子どもたちは自宅を持っていることが多い、
わざわざ引っ越すことはあまりありません。
親の自宅がマンションなら賃貸に出しやすいのですが、
一戸建てではリフォーム費用がかなりかかってしまいます。

実際に査定をしてもらうと、
都内であれば意外に高く売れることも多く、
それならと売却することになります。

ここで問題は譲渡所得税の負担です。
取得価額は親の購入時のものを引き継ぎますので、
昔に親が安く買った場合、
利益の20%もの譲渡所得税がかかってしまいます。
支払った相続税の一部を費用として引いてくれますが、
それでも数百万円の負担が生じることがよくあります。

平成28年度税制改正大綱で、
「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」が創設されました。
相続まで亡くなった人が自宅として使っており、
相続により空き家になった場合、
その後にその物件を売却したときには、
3,000万円控除が適用できるようになります。

画期的な特例ではありますが、
適用の条件はなかなか厳しくなっています。

以下の条件をすべて満たす必要があります。
○ 相続開始の直前まで被相続人(亡くなった人)の自宅であったこと。
○ 被相続人は一人暮らしであったこと(=相続により空き家状態)。
○ 昭和56年5月31日以前の建築であること(=旧耐震基準)。
○ 区分所有建築物でないこと(=マンションは対象外)。
○ その自宅を相続した相続人が、家屋を取り壊して土地を売却、
または必要な耐震改修をして家屋又は家屋とその敷地を売却すること。
○ 平成28年4月1日から平成31年12月31日の間の売却であること。
○ 相続から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却であること。
○ 売却額が1億円を超えないこと。
○ 売却までに事業・貸付・居住の用に供されず、空き家のままであること。
○ 役所等からの証明書を申告書に添付すること。

あまりに要件が多すぎて頭がくらくらしますね(笑)。
でも、よく読み込んでみると、
一人暮らしの親の相続がすでに発生している場合で、
旧耐震基準の一戸建てであれば最低の条件は満たしています。

売却を予定しているのであれば、
(1)空き家のままにしておく
賃貸や親族が住民票を移動して居住しないことです。
(2)売却を3月までにおこなわない
買い手を探すのはよいですが、4月1日に売却することです。
(3)家屋は耐震改修が必要
費用がかかりますので更地にして売却が無難なようです。

また、売却期間の要件もあります。
○ 平成28年4月1日から平成31年12月31日の間の売却であること。
○ 相続から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却であること。

この2つを考えると、
平成25年以降の相続で取得した自宅であれば、
対象となる可能性があります。

売却は急がないほうがいいですね。
これから通達が発表されて、細かい取扱いが整備されることになります。
3,000万円の控除がまるまる適用できれば、
3,000万円 × 20。315% = 609万円
が最大の節税額となります。

ただし、この特例を使いたいがゆえに、
親御さんを一人暮らしのままにして、
面倒を見ないことはしないでほしいですね。
二世帯住宅をつくれば相続税は大きく節税になります。
節税の選択肢が増えたとお考えください。

●編集後記○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o

昨日は仕事で久しぶりに四谷へ行きました。
世田谷でほぼ仕事をしているので、
都心は見える景色が違いますね。

お客様の元気な顔を見て安心しました。
この時期は猛烈に忙しいのですが、
久しぶりに会うお客様も多く楽しみでもあります。

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