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不動産所有会社、建物売却時の注意点(2015年9月29日)

2015年9月29日

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●落合会計事務所 オフィシャルメールマガジン vol.251 2015年09月29日配信●
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─┌─────┐このメールマガジンは、税金に関する様々な情報をまとめて、
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・ご挨拶………………………………ラグビーが盛り上がっていますね。
・特集…………………………………建物を会社に売却するときの注意点です

●ご挨拶○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。

○○さん、こんにちは。
税理士の落合孝裕です。
いつもメールマガジンをお読みいただき、ありがとうございます。

ラグビーが盛り上がっていますね。
南アフリカにまさかの勝利!
中3日でスコットランドに負けたものの、
決勝トーナメントの可能性は残っています。

アナウンサーの最後の「いけー」の絶叫。
よかったなあ。。。もらい泣きしました。
あと2戦、がんばってほしいですね。

●特集○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○

さて、今回は「不動産所有会社、建物売却時の注意点」です。

不動産賃貸をおこなっている個人のうち、
会社を設立する人が増えています。

個人が支払う所得税は今年から増税となりました。
所得が4,000万円超える部分は、
所得税が45%、住民税の10%と合わせると、
合計55%の税率になっています。

それ以下の所得でも、合計の税率は、
○所得が900万円超える部分・・・・43%
○所得が1,800万円超える部分・・50%
このあたりになると、重税感は増してきます。

一方で、会社が支払う税金は、
○所得が400万円以下の部分・・・21.4%
○所得が800万円以下の部分・・・23.2%
と、個人が支払う税金の半分以下となります。

会社の方が節税になるとだれでも考えますね。
会社をつくって、個人の不動産を管理していきます。
管理料をたくさん取って節税をしたいところですが、
この管理料が高すぎると、
税務調査のときに指摘されることがよくあります。

一方で、会社が不動産の所有者になれば、
会社が借家人からの家賃を、
100%受け取ることになります。

会社に税務調査が入っても、
その収入について指摘されることはありません。

節税効果が大きい「不動産所有会社」ですが、
会社に売却する場合、いくつか注意点があります。

■土地を売却すると譲渡所得税がかかること
通常は土地は会社に売却せず、建物だけを売却します。
土地を売却すると、
多額の譲渡所得税がかかることがあります。

相続で引き継いだ土地については、
当初の購入価額が取得価額として引き継がれます。
一方で売却価格を不当に安く設定すると、
これは時価で申告すべきと税務署から指摘を受けます。
(売却時の時価 - 当初の取得価額 = 譲渡所得)です。

税率は、長期(=5年超所有)でも20%ですので、
譲渡所得が1億円なら2千万円の納税となってしまいます。
よって、建物のみの売却が無難ということになります。

■建物の売買価格は帳簿価額でよいこと
建物についても時価で売却すべきとなりますが、
これは一般的に「帳簿価額」でもかまいません。
時価とそれほど差がないことが多いからです。

帳簿価額とは、減価償却後の価額ですが、
うちの事務所ではほとんどのケースで、
建物は帳簿価額で売買していますが、
これまで税務署から指摘を受けたことはありません。

■登録免許税と不動産取得税がかかること
建物を個人から会社に売却する場合、
登録免許税(2%)と不動産取得税(3%)がかかります。
いずれも固定資産税評価額に対する税率です。
不動産取得税は一定の減額措置があります。

■建物売却後は「無償返還の届出書」を提出すること
土地と建物の所有者が異なる場合、
建物所有者に借地権が発生することになります。
借地権を取得するためには、
多額の権利金を支払う必要があります。

会社が建物を購入するさいに、
多額の権利金を支払うだけの資金はありません。
それではと、支払いをまったくしないと、
借地権をタダだもらったことになり、
法人税の対象(認定課税)となってしまいます。

この届出書を税務署に提出すれば、
「認定課税」を避けることができます。
将来個人が土地を使うことになれば、
会社は土地を無償で個人に返却することになります。

■地代を支払ったほうが節税効果があること
「無償返還の届出書」を提出した場合、
会社から個人には、地代を支払っても支払わなくても、
いずれでもかまいません。
ただし、将来の相続税を考えると、
地代を支払ったほうが有利となります。

1つ目に、土地の評価額が減額されることです。
地代を支払うことにより、
将来の相続税における土地に評価額が、
20%減額されます。
この20%は会社の株式の評価額に加算されますが、
会社の株主は後継者にすればよいので、
その分がまるまる相続財産から除外されることになります。

2つ目に「小規模宅地の特例」の対象になることです。
貸付事業用宅地として、
200m2までは50%減額となります。
これはマイホームの敷地などと選択適用ですが、
対象になれば大きな節税となります。

支払う地代は、あまり安すぎてはダメで、
土地の固定資産税の3倍くらいと、
しておくことが無難です。

最近は、個人で不動産所得がある方から、
会社をつくる相談が増えていますが、
これらの注意点をクリアして、
進めていくことが大切なことになります。

●編集後記○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o

あの福山雅治さんが結婚ということで、
各方面で盛り上がっています。
夜7時のNHKニュースでは2分間にわたり、
取り上げられました。

「NHKのニュースでこんなに長くやることかなぁ。」
うちの息子の感想が意外に正論かもしれない。。。(笑)

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