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購入した建物をすぐに修理したときの注意点(2015年6月30日)

2015年6月30日

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●落合会計事務所 オフィシャルメールマガジン vol.239 2015年06月30日配信●
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・ご挨拶………………………………明日で今年の前半が終了となります
・特集…………………………………建物を買ってすぐあとでの修理の注意点です

●ご挨拶○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。

○○さん、こんにちは。
税理士の落合孝裕です。
いつもメールマガジンをお読みいただき、ありがとうございます。

早いもので、明日で今年の前半が終了となります。
仮に1年が6ヵ月であるならば、
明日は大晦日ということになります(ちょっと無理あるか。。。)

昨日は事務所で簡単なミーティングをおこないました。
半年を振り返るといろいろとありました。。。
後半もがんばっていきましょう。

●特集○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○

さて、今回は「購入した建物をすぐに修理したときの注意点」です。

不動産の賃貸をおこなっている場合、
定期的に建物の修繕をする必要がありますね。

支払った金額について、
なるべく修繕費に落としたいところです。
修繕費にならないと、
毎年減価償却していくことになります。

最長で建物の耐用年数と同じ年数で、
減価償却費とすることになりますので、
年間でいくらも経費に落とせません。
これは個人も会社も同じ取扱いです。

たとえば、木造アパートについて、
200万円を支出したとします。
修繕費となれば200万円が全額経費です。

一方で、修繕費とならなければ、
法定耐用年数の22年で減価償却しますので、
1年あたり9万2,000円だけが経費です。
わずか20分の1以下になってしまいます。

税法の取扱いは次のようになっています。
○ 維持管理の支出
○ 原状回復の支出
→修繕費となる

一方で、
○ 使用期間を延長する支出
○ 価値の増加となる支出
→修繕費とならない

理屈はわかるのですが、
どこまでが「維持管理」なのか、
どこからが「価値の増加」なのか、
実際は微妙なケースが結構あります。

具体的に修繕費となるものとして、
税法では以下のものが定められています。
○ 建物または壁の塗り替え
○ 床のこわれた部分の取り替え
○ 畳の表替え
○ 壁紙の貼り替え
○ カーテンの取り替え(1部屋で10万円未満)
○ 蛍光灯からLEDランプへの取り替え、など

最後のLEDへの取り替えは、
「価値の増加」になるように思いますが。。。
ノーベル賞を取ったからですかね(笑)

支出した金額が大きいと経費に落とすことを、
少しためらってしまいがちですが、
カーテン以外には金額の基準はありません。

よって、壁の塗り替え費用が500万円かかったとしても、
全額が経費になります。

さて、中古のアパートを購入して、
すぐに壁の塗り替えをした場合はどうでしょうか?

購入するときはなるべく安く値切って、
そのあとで修繕をおこなう、
よくありがちなケースだと思います。

これは修繕費として落とすことはできません。
建物の取得価額に加えて、
減価償却をすることになります。

たとえば、
○ 建物の本体価額・・・1,500万円
○ 壁の塗り替え費用・・・・500万円
合計で2,000万円が建物の取得価額となります。

ちょっと違和感があるかもしれませんが、
次のように考えるとわかりやすいと思います。

売り主が売る直前に壁の塗り替えをおこない、
同様に500万円かかったとします。
本体に加えると2,000万円が売却価額となります。

買った直後の塗り替え費用を経費に落とせるなら、
不公平な取扱いになってしまいます。
仮にこれを経費にできるのであれば、
今にもこわれそうな建物を買って、
修繕で数千万円かけた場合についても、
そのすべてが経費に落とせてしまいます。

「それなら、2~3ヵ月経ってから、
壁を塗り替えたらどうですか?」
こういう質問をよく受けますが、
数ヶ月後におこなう塗り替えであれば、
買った当初にやるべきことを多少後におこなっただけなので、
やはり建物の取得価額と考えるべきでしょう。

買って数年経ってから壁の塗り替えをおこなう、
私見ではありますが、
これなら経費としても問題ないと思います。

さて、中古の建物を買ってもあまりメリットがない、
というとそうでもありません。
○ 新築と比べてそもそも安い
○ 耐用年数が短縮できる
○ 賃借人が入っていれば募集費用がかかならない

中古建物の耐用年数は、
法定耐用年数から経過年数を差し引いて、
経過年数の20%を足して計算します。

たとえば、木造アパートで10年経過したものなら、
○ 22年 - 10年 = 12年
○ 10年 × 20% = 2年
○ 12年 + 2年 = 14年、となります。

2,000万円の物件なら、
2,000万円 × 7.2% = 144万円、
が1年あたり減価償却費として経費になります。
新築物件より多く経費に落とせることになります。

最近はサラリーマン大家さんも増えていますが、
中古物件を購入するときは、
購入直後の修繕の支出には十分ご注意ください。

●編集後記○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o

なでしこジャパンが好調ですね。
日曜日は早起きしてテレビで応援しました。
最後の最後でゴール!!!
盛り上がりましたね~

いつも楽しみにしているのが、
試合後のインタビューです。
監督の親父ギャグもいい味出していますが(笑)、
選手一人一人が誠実に返答しているところに好感を持ちます。

男子選手と比べると、収入はかなり低いようですが、
戦術の高さとサッカーへのひたむきさは、
むしろ男子より少し上回っている感もあります。
次のイングランド戦もがんばってほしいですね。

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