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不動産の名義による相続税の節税(2015年6月9日)

2015年6月9日

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●落合会計事務所 オフィシャルメールマガジン vol.236 2015年06月09日配信●
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─┌─────┐このメールマガジンは、税金に関する様々な情報をまとめて、
─│\___/│毎週火曜日に配信しています。
─└─────┘お知り合いの方にも、ご紹介いただけると幸いです。
http://www.ochiaikaikei.com/

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・ご挨拶………………………………昨日の夜から強い雨ですね。
・特集…………………………………不動産の名義はだれがよいでしょうか?

●ご挨拶○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。

○○さん、こんにちは。
税理士の落合孝裕です。
いつもメールマガジンをお読みいただき、ありがとうございます。

昨日の夜から強い雨ですね。
まさに天気予報のとおりで、
仕事を切り上げて帰って助かりました。

局地的に大雨になる地域もあるようで、
十分に気をつけましょう。

●特集○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○

さて、今回は「不動産の名義による相続税の節税」です。

先週のメールマガジンでは、
子どもがマイホームを取得するときの
「住宅取得資金の贈与の非課税特例」を取り上げました。
http://www.ochiaikaikei.com/mlmg/201506021131_1098.html

これはこれで有効な相続税の節税対策ですが、
贈与の非課税のわくは最大で1,500万円です。
もっと多くのお金を親が出したいときには、
どうしたらよいでしょうか?

親が子どもにお金を貸すことが考えられますが、
相続時点で返済していない金額は、
「貸付金」として相続財産に計上する必要があります。

将来の相続税の節税を考えると、
子どものマイホームに親の持ち分を入れることが有効です。
こうすれば親の預貯金が、不動産の評価に変わります。

預貯金で持っていることに比べて、
土地であれば80%くらい、
建物であれば50%くらいの評価額になります。

さらに、マンションは評価額が低めとなります。
最近流行のタワーマンションであれば、
土地の持ち分が少ないので、
20~30%くらいの評価になることもあります。

となると、
相続税の節税を考えると、
○ 住宅取得資金の贈与の非課税特例を適用する
○ それ以外はすべて親の持ち分とする
こういう取得方法もありとなります。

たとえば、5,000万円のマンションで考えると、
○ 1,000万円を贈与の特例を適用
○ 4,000万円は親の名義
つまり、1/5は子ども、4/5は親、
それぞれの持ち分となります。

「貸付金」として残すより、
将来支払う相続税は、はるかに安くなります。

さらに発展させて考えると、
贈与の特例を適用することなく、
100%親の持ち分とすることも考えられます。
子どもの持ち分はゼロということになります。

これは「二次相続」のときに有効です。
親が一人暮らしとで相続が発生した場合、
親のマイホームの敷地については、
一定の場合「小規模宅地の特例」が適用できます。

330m2(平成26年の相続は240m2)までは、
80%減額ができる特例です。
これは親が一人暮らしの場合は、
引き継ぐ子どもは相続の前3年間は、
自分または配偶者の持ち家に住んでいないことが条件です。

いわゆる「家なき子」の状態なら適用OKということです。

今の働き盛りの世代は給料は、昔のようにグッと上がりません。
さらに社会保険料の負担が年々上昇、
昇給にしたがって税金も急カーブで増えますので、
毎月の給料の手取りはあまり増えません。

親に資金の余裕があるのなら、
いっそ親がすべてマイホーム資金を出してあげて、
「スープが冷めない距離」のマンションに住む。
これは相続税の節税と、
親と子ども家族がお互い仲良く暮らすことを、
兼ねたうまい対策かもしれません。

まとめますと、
子どもがマイホームの購入時のパターンごとの、
相続税の節税効果を考えると次のようになります。

(1)子どもが自己資金と住宅ローンで購入
(100%子ども名義)
→よくあるパターン、相続税の節税効果はゼロ
(2)親から「住宅取得資金の贈与」を受ける
(100%子ども名義)
→贈与した分は相続財産から除外され節税効果あり
(3)「住宅取得資金の贈与」に加え、親の持ち分も入れる
(一部が親の名義)
→贈与に加え、持ち分についても節税効果あり
(4)親にすべての資金を出してもらう
(100%親の名義)
→相続税の節税効果大、小規模宅地の特例も適用あり

これからマイホームを購入予定の方は、
購入の前に考えてみてはいかがでしょうか?

●編集後記○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o

先週の金曜日は、知り合いの方が主催する、
落語の会に行ってきました。
その場になぜか気象予報士がゲストで。。。

降水確率の「パーセント」に意味がわかりました。
過去に同じ天気図で雨が降った確率ということです。
「降水確率20%」は同じ天気図で過去20%雨が降ったということです。
よって、過去とは違った天気に変わると、予報がはずれてしまいます。

また、常にカサは持ち歩いているとのこと。
気象予報士はずぶ濡れになるわけにはいきません。
「ああ、あいつ予報を外したな。。。」と言われないように。
それぞれ職業でつらいところはありますね。(笑)

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所在:東京都世田谷区用賀2-14-11ブリュンヒルデ4階
電話:03-5716-6528
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http://www.ochiaikaikei.com/
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