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不動産所得の必要経費、納税者の立証責任(2015年4月28日)

2015年4月28日

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●落合会計事務所 オフィシャルメールマガジン vol.231 2015年04月28日配信●
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─┌─────┐このメールマガジンは、税金に関する様々な情報をまとめて、
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・ご挨拶………………………………いよいよ明日からゴールデンウィークです。。。
・特集…………………………………不動産所得の経費はどこまで落とせるでしょう?

●ご挨拶○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。

○○さん、こんにちは。
税理士の落合孝裕です。
いつもメールマガジンをお読みいただき、ありがとうございます。

いよいよ明日からゴールデンウィークです。
今年は明日が休みで、5月2日~6日と、
土日をあわせて5連休となります。

毎年ながら休みを曜日で決めればよいのにと思います。
たとえば5月の第1月曜日~水曜日までは祭日にする、
といったようにです。
こうした方が旅行などの予定を立てやすくなり、
経済効果もあるのではないでしょうか。。。

●特集○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○

さて、今回は「不動産所得の必要経費、納税者の立証責任」です。

サラリーマンが賃貸マンション・アパートを買って、
個人で不動産所得の申告をするケースがよくあります。
「どこまで必要経費に落とせますか?」
よく受ける質問ですが、
税法ではいくらまでなら経費OKという
金額基準が定められているわけではありません。

所得税の規定では、
その年分の不動産所得の金額の計算上
必要経費に算入すべき金額は、
「その総収入金額を得るため
直接に要した費用の額
及びその年における販売費、一般管理費その他
その所得を生ずべき業務について生じた費用の額」

と定められています。

自分が働いている会社では落としているので、
飲み代や交通費や車両関連の費用も、
何でも経費に落とせると思っている人もいるようです。

所得税の申告は「申告納税制度」となっているため、
納税者がみずから申告書を作成して、
納税するスタイルとなっています。
必要経費に入れるかどうかの判断は、
ひとまず納税者に任せられています。

実際のところどうかと言うと、
「この経費の金額はちょっと多いな」
と思われる申告書でも、
税務署から呼び出しがあることは、
まずありません。

ただし、行き過ぎた申告書が多くなってきているようで、
最近は国税側も厳しく対応することが増えています。

不動産所得の必要経費について、
納税者側が全面的に負けた裁決事例があります。
(平成23年3月25日裁決)

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<状況>
○ 納税者はサラリーマンで不動産所得があるため、
所得税の確定申告を平成18年分~20年分おこなった
○ 賃貸物件は計4物件で20室以上
○ 経費として計上していたものは以下のとおり
・自動車にかかる税金、損害保険料、減価償却費
・会社の借り上げ社宅費用
・自宅の水道光熱費の50%
・インターネット利用料及び電話代
・その他会議費、接待交際費、タクシー代、家族旅行の費用等
・妻に対する青色事業専従者給与
○ 経費を合計すると不動産収入の2~3倍となっている

<審判所の税法の解釈>
○ 所得税の必要経費についての立証責任は原則として国税側にある
○ ただし国税側が具体的な証拠にもとづいて経費の存在を明らかにし、
これが収入との間に合理的な対応関係があると認められる場合は、
これを超える額の必要経費は存在しないものと推定できる
○ 一方で、納税者は経費の具体的内容を明らかにし、
ある程度これを合理的に裏付ける程度の立証をしなければ、
国税側の推定をくつがえすことはできないと考えられる

<審判所の判断>
○ 自動車関連の経費
→日常的に家事用として使用していたと推定でき、
いつ、どこの物件を調査したかの具体的な内容を明らかにしていない
よって、必要経費とすることはできない
○ 家賃
→家賃は社宅費として会社に支払っておりそもそも経費とはできない
事務所使用部分(40m2)の間取図の提出はあるが、
常時事務所として使用していたとは認められない
○ 水道光熱費
→取引記録などにもとづき、業務遂行上必要であった部分を、
明らかにしない限りは経費とはできない
○ インターネット利用料及び電話代
→不動産賃貸業に関する連絡のみの使用とは考えられない
業務上必要であった部分を明らかにしない限り、
その全額について必要経費とはできない
(以下略)
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審判所の判断はきわめて厳しいものとなっており、
納税者が全面的に負けています。

経費が不動産収入の2~3倍と多額なことが、
まず目を付けられた原因と思われますが、
これが否認の条件となっているわけではありません。

実際に不動産収入と同額くらいの必要経費で、
最近税務調査が入ったケースもあります。

不動産所得については、
○ 購入年では登録免許税や不動産所得税が多額にかかる、
○ 多額の修繕費が発生した
こういった年には赤字になることもありえます。

一方で、毎年ほぼトントンだったり、
さらに赤字が経常的に続くことは一般的には考えられません。
今後は厳しく指摘されることも考慮する必要があります。

●編集後記○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o

世界卓球が開幕しました。
日本の球技で地味ながら昔から強いのが卓球です。

テニスの錦織選手の世界ランク5位が注目されていますが、
実は卓球も男子の水谷選手が世界ランク5位、
女子の石川選手が同5位、福原選手が8位と、
10位以内に3名も入っています。

とはいっても中国が圧倒的に強いので、
なるべく中国選手と当たらないように勝ち進み、
いざ中国選手と戦うことになれば、
相手が慣れるまでに運も味方につけて何とか勝つ。。。
というのがこれまでの日本の勝ちパターンです。
何とかメダル取ってほしいなあ。。。、

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