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契約書に記載の土地・建物の区分が否認された事例(2015年4月21日)

2015年4月21日

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●落合会計事務所 オフィシャルメールマガジン vol.230 2015年04月21日配信●
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・ご挨拶………………………………ウグイスの鳴き声が。。。
・特集…………………………………購入した不動産の内訳で否認された事例です

●ご挨拶○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。

○○さん、こんにちは。
税理士の落合孝裕です。
いつもメールマガジンをお読みいただき、ありがとうございます。

今日は早起きすると、
家の外からウグイスの鳴き声が聞こえました。
30分くらいすると今度はスズメの鳴き声に変わり、
ウグイスの鳴き声がやみました。
鳴く順番が決まっているのかな。。。
ともあれ風情があっていいものですね。

●特集○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○

さて、今回は「契約書に記載の土地・建物の区分が否認された事例」です。

個人や会社で不動産を購入した場合、
土地と建物を区分して経理処理をします。
売買契約書に土地○○○○万円、建物○○○○万円と、
記載がある場合はそれに従います。

貸借対照表の「土地」「建物」の勘定科目に、
それぞれの金額で計上されることになります。

区分して記載されていない場合でも、
消費税の記載があればそこから逆算できます。
消費税がかかるのは建物だけだからです。

「売買代金5,000万円うち消費税額200万円」
売買契約書にこういった記載があれば、
200万円 ÷ 8% = 2,500万円、
これが税抜きの建物本体の価格となります。

建物本体の2,500万円に、
消費税の200万円を加えると、
建物の税込みの価格は、2,700万円となります。
差引きで土地の価格は、2,300万円となります。

ただし売り主が個人の場合は、
消費税が納税となることはまずないので、
土地・建物の区分がされておらず、
さらに消費税の記載もない契約書が多いですね。

区分も消費税の記載もされていない契約書は、
固定資産税の評価額の比などで、
土地・建物をあん分することが一般的です。

個人、会社に限らず申告をするうえでは、
建物の割合が多いほうが有利です。
減価償却によって毎年少しずつ経費となるのは建物だけで、

土地は減価償却することができません。

さて、売買契約書に土地・建物の金額の記載があれば、
無条件でそれに従ってよいでしょうか?

知恵が働く人なら売り主と交渉して、
建物割合が大きい契約書をつくってもらえば、
その後に支払う税金が少なくなることになります。

これについて争った裁判があります。
(那覇地方裁判所:平成20年8月6日判決)

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<状況>
○ A社(不動産賃貸業など)が不動産を2件購入
○ 売買契約書による購入価額は6,000万円
○ 内訳は土地・・・3,600万円(60%)
建物・・・2,400万円(40%)
(もう1件は省略)

<裁判所の判断>
○ 土地の価格は、固定資産税評価額などと比べて相当程度低額
○ 建物の価格は、固定資産税評価額などと比べて著しく高額
○ 売買契約書にはあらかじめ土地・建物の金額が記載されており、
売り主が決めたものではない
○ さらに、仲介手数料など取得価額に計上すべきものの計上もれもあり
○ 建物の価格は建築統計年報を基準に計算し、
土地の価格は全体の金額から建物の価格を差し引いて求める

以上により計算した土地・建物の価格は以下のとおり。
○ 土地・・・53,081,411円(85.6%)
○ 建物・・・・8,910,114円(14.4%)
----------------------------

実務上ありそうな話ですが、
実勢価格に比べて違いすぎると否認される可能性がある、
ということになります。

この判例では、裁判所側が売り主に会って、
金額の算定根拠について確認しています。
土地と建物の金額の内訳については、
売り主には契約の前によく理解してもらうことですね。

このように、購入した不動産の内訳については、
契約書に記載があるからと言って、
あまり安易に考えないほうが良いということになります。

●編集後記○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o

今読んでいる本が「クール・ジャパン!?-外国人が見たニッポン」。
これがなかなか面白いです。

外国人が見つけた日本のクール・ベスト20。
1位「洗浄器付き便座」、2位「お花見」などに混じって、
13位はなぜか「大阪人の気質」(笑)
日本人のイメージとはどうも合わないということです。

大阪で歩いている人の前で突然バナナを取り出し、
「デンワデス」と差し出すと、当然のように受け取り、
「はい、もしもし」と耳に当て、すぐに「バナナやないかい!」と。
「ノリツッコミ」をだれもが自然にできる土地柄です。
確かに日本人のイメージとはかなり違うなあ。。。(笑)

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