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譲渡所得に際して支出したコンサルティング料(2015年2月25日)

2015年2月25日

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●落合会計事務所 オフィシャルメールマガジン vol.222 2015年02月25日配信●
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─┌─────┐このメールマガジンは、税金に関する様々な情報をまとめて、
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・ご挨拶………………………………いよいよ花粉症が本格的に。。。
・特集…………………………………確定申告で否認された事例です

●ご挨拶○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。

○○さん、こんにちは。
税理士の落合孝裕です。
いつもメールマガジンをお読みいただき、ありがとうございます。

いよいよ花粉症が本格的になってきましたね。
2週間前くらいから薬を飲み始めているので、
まだ重い状態ではありませんが、
それでも昨日からくしゃみの回数は増えてきました。

これから確定申告の仕事が最盛期となりますが、
毎年のことながらちょっと憂鬱ですね。
今年はヨーグルトを多めに食べるようにしています。
少しは効果が出るかなあ。。。

●特集○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○

さて、今回は「譲渡所得に際して支出したコンサルティング料」です。

確定申告のシーズンですが、
不動産の動きが以前より活発になっており、
譲渡所得の申告件数が増加傾向にあります。

不動産の売却については、
売るために直接かかった費用については、
「譲渡費用」として利益から差し引くことができます。

たとえば、
○ 仲介手数料
○ 契約書の印紙
○ 建物の取壊し費用
○ 有利な条件で売るために支払った違約金、など。

また「取得費」(=取得価額)となるものに、
○ 立退料
○ 土盛りなど造成費用
○ 土地の測量費、など。

譲渡費用も取得費も、
いずれも売却代金から差し引きますので、
税金の対象とならない点では、
実質はいずれも同じものです。

確定申告するときには、
なるべくこれらを多めに計上して、
支払う税金を少なくしたいものです。

業者に支払う仲介手数料とは別に、
不動産を高く売りやすくするために、
別途コンサルタントに、
コンサルティング料を支払うことがあります。

売るために直接かかったものなら、
譲渡費用として計上することができますが、
直接関係がないものは費用とはなりません。

国税不服審判所の裁決事例で、
同族会社に支払ったコンサルティング料について、
納税者の申告が認められなかったものがあります。
(平成26年6月4日裁決)

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<状況>
土地の売却について同族会社A社に、
譲渡益の半分をコンサルティング料として支払った。

<納税者の主張>
コンサルティングの内容は以下のとおりで、
土地の譲渡費用(または取得費)に該当する。
(1)土地を取得するにあたり本人を説得したこと
(2)建物の改良行為をおこなったこと
(3)賃借人の一人が亡くなったときのアドバイス
(4)賃借人の立ち退きに関するアドバイス
(5)売却先を探すことに関するアドバイス

<審判所の判断>
上記の(1)~(5)については、
いずれも譲渡費用(または取得費)に該当しない。
(1)本人を説得したことは、土地を取得するために、
通常要するとは認められないため、取得費に該当しない。
(2)ペンキ塗り、配水管つまりの除去、カギの交換などは、
通常の維持管理であり、譲渡費用に該当しない。
(3)建物の賃借人が亡くなったときのアドバイスも、
通常の維持管理であり、譲渡費用に該当しない。
(4)実際に立ち退き交渉をおこなったのは、
土地売却の6年以上前で、譲渡費用に該当しない。
(5)譲渡先の複数を紹介をしているが、
実際に売却したのはそれ以外の業者のため、
関連性が認められずに譲渡費用に該当しない。
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譲渡所得については、一般の不動産所得など異なり、
税務署の別部門となり、チェックも細かく行われます。
今ケースは、譲渡益の半分というコンサルティング料の多さで、
目を付けられたものと推定されます。

多額のコンサルティング料は、
必ず譲渡費用にならない、ことはありません。
売るために直接かかった費用については、
認められることになっています。

ただし、一つの目安として、
不動産仲介料があります。
売却代金の(3%+6万円)プラス消費税、
となっています。

同族会社に支払うコンサルティング料も、
売却代金の3%程度を目安に考えるべきでしょう。
もちろんそれ以上の場合でもかまいませんが、
多いことの合理的な理由付けはあるべきです。

また、裁決例で指摘されているように、
そもそも支払った費用の内容が、
売るために「直接」かかったかが最大のポイントです。

時期が6年以上前というように、
あまりにも離れすぎているものは、
「直接」とは到底いえないでしょう。

さらに、通常の維持管理の費用は、
不動産所得の必要経費とはなりますが、
譲渡費用とはなりません。

同族会社へのコンサルティング料の支払いを、
あまりに安易に考える人もいます。
支払いそのものはダメではありませんが、
その内容は厳格に考えるべきといえます。

●編集後記○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o

仕事でタクシーに乗ることがよくありますが、
ときに運転手との会話が盛り上がることがあります。
「この仕事を始めてから何年くらいですか?」
「前は何をやっていたんですか?」

会社経営、飲食店経営、プロゴルファー、など、
結構バラエティに富んでします。
先日は元ミュージシャンでした。。。(笑)

ミュージシャンの仕事を30年していたとのこと。
往年の筒美京平さんことなど、
昔の作曲家などの話で盛り上がりました。
何でも質問はしてみるものですね。

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税理士 落合 孝裕
所在:東京都世田谷区用賀2-14-11ブリュンヒルデ4階
電話:03-5716-6528
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