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特定の土地の1,000万円特別控除(2015年1月27日)

2015年1月27日

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●落合会計事務所 オフィシャルメールマガジン vol.218 2015年01月27日配信●
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─┌─────┐このメールマガジンは、税金に関する様々な情報をまとめて、
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─└─────┘お知り合いの方にも、ご紹介いただけると幸いです。
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・ご挨拶………………………………最高気温が16℃と暖かな一日です
・特集…………………………………土地を売ると200万円節税できる特例です

●ご挨拶○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。

○○さん、こんにちは。
税理士の落合孝裕です。
いつもメールマガジンをお読みいただき、ありがとうございます。

今日の東京は午前中は雨ですが、
最高気温は16℃と暖かな一日です。

といっても、明日の最高気温は8℃、
さらに、29日は7℃、30日は4℃!
今日から10℃以上の気温の差となります。
体調管理にお気を付けくださいね。

●特集○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○

さて、今回は「特定の土地の1,000万円特別控除」です。

不動産の価格がここ半年くらいで、
かなり上がっています。
不動産業者の方に話を聞くと、
東京、大阪を中心に20%くらい上がっているようです。

○ 円安で輸入する建築資材が値上がりしていること、
○ 人手不足で人件費も上がっていること、
より、新築物件の価格が値上がり傾向にあります。

新築物件が値上がりしていることにより、
割安感があった中古物件も値上がりしています。
よって、不動産全体の価格が上がっています。

不動産売買も以前より活発になっています。
国内、海外と投資家の購入意欲が高まっており、
不動産を売却するには良いタイミングです。
売却して利益が出るケースが増えています。

これから不動産を売却するときには、
理解しておくべき税のポイントがいくつかあります。

まず、不動産を売却したときの年の数え方です。
不動産の売却は所有期間5年超の場合は
税率が低くなっています。

○ 所有期間5年以下・・・39%
○ 所有期間5年超・・・・20%
税率が約半分となります。
(復興特別所得税は考慮せずに説明します。)

税法では、この「5年超」が、
独特の数え方なので注意が必要です。
売却した年の1月1日で判定するということです。

たとえば、
○ 取得日・・・平成21年2月1日
○ 売却日・・・平成26年12月1日
で、考えてみましょう。

実際は5年を超えて所有していますが、
売却した年の平成26年1月1日で判定なので、
税法では所有期間5年超とならないのです。

これは指を折って数えることがお勧めです。
私もいつも指折り数えています。

よって、
○ 取得日・・・平成21年中
○ 売却日・・・平成27年中
これなら、所有期間5年超となります。
22,23、24、25、26年ですね。
つまり「中5年」が必要ということになります。

もう1つのポイントは、
売却の日は、
○ 契約した日
○ 引き渡した日(=所有権の移転登記の日)
いずれを選んで申告してかまわないということです。

たとえば、
○ 契約した日・・・平成26年12月20日
○ 引き渡した日・・平成27年1月10日
これは、引き渡した平成27年を選んでもかまいません。

仮に、平成21年中に取得した不動産であれば、
引き渡した平成27年を選べば、
所有期間5年超となり税金が約半分ですから、
当然、引き渡した日を選ぶべきですね。

さらに、一定の土地の売却には税の優遇措置があります。
○ 平成21年
○ 平成22年
この2年間に取得した土地については、
所有期間5年超で売却すれば、
1,000万円の特別控除の適用があります。

つまり、売却益のうち1,000万円までは、
税金がかからないことになります。
所得税と住民税あわせて20%の税率ですから、
最大で200万円節税になることになります。

売却予定の土地にこの特例を使うためには、
○ 平成21年中取得→平成27年以降に売却
○ 平成22年中取得→平成28年以降に売却
このようにする必要があります。

最後に、不動産を複数売却する場合のポイントです。
同年中に売却した不動産の売却益と売却損は、
通算することができます。

たとえば、
○ 500万円の売却益
○ 300万円の売却損
これが同年中であれば、
500万円 - 300万円 = 200万円
差引で200万円だけが税金の対象となります。

最近の相続税の申告では、、
昔の「原野商法」に引っかかってしまい、、
使い道がない山林や別荘用地を、
高い価格で買っているケースがよくあります。

他の土地を売って売却益が出る予定があれば、
この「原野商法」で買った土地を、
同年中に売却することがお勧めです。

たとえば1,000万円で買った山林が、
30万円で売れれば、
差引970万円の売却損を作ることができます。

本当にこれくらいの価値のことが多いです。
何とか買取の業者を探して、
売買契約書を作ってお金を振り込んでもらうことですね。

1,000万円以上の不動産の売却益とぶつければ、
約200万円の節税となります。

さて、このように不動産の売却は、
ちょっとしたポイントを知っているかどうかで、
支払う税金が100万円単位で違ってきます。
ぜひ、税の取扱いを十分理解したうえで、
不動産の売却を進めてください。

●編集後記○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o

日曜日は中学生の次男と午前中は卓球、
夜はオセロと遊びました。
というか、遊んでもらいました。。。(笑)

オセロでは思わぬ苦戦に。
次男は知らぬうちにオセロの腕前を上げており、
自称「オセロ実力者」の私はかなり追い詰められました。
最後は盛り返して32対32の同点で終了しました。

次回はこちらとしては力を出し惜しみせずに、
父親のすごさを見せつけたいものです。
http://ameblo.jp/tochiai65282414/entry-11981853567.html

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所在:東京都世田谷区用賀2-14-11ブリュンヒルデ4階
電話:03-5716-6528
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