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内階段の二世帯住宅における小規模宅地の特例(2014年7月22日)

2014年7月22日

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●落合会計事務所 オフィシャルメールマガジン vol.192 2014年07月22日配信●
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─┌─────┐このメールマガジンは、税金に関する様々な情報をまとめて、
─│\___/│毎週火曜日に配信しています。
─└─────┘お知り合いの方にも、ご紹介いただけると幸いです。
http://www.ochiaikaikei.com/

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・ご挨拶………………………………3連休はいかがでしたか?
・特集…………………………………内階段でも特例が使えないことがあります

●ご挨拶○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。

○○さん、こんにちは。
税理士の落合孝裕です。
いつもメールマガジンをお読みいただき、ありがとうございます。

3連休はいかがでしたか?
私は土曜日はお客様へ訪問、
昨日は事務所へ終日出勤で、
真ん中の日曜日はゆっくりと休めました。

梅雨明けはもう間近です。
これからが夏本番なんですね。やれやれ。
体に気をつけて夏を乗り切りましょう。

●特集○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○

さて、今回は「内階段の二世帯住宅における小規模宅地の特例」です。

平成26年から「小規模宅地の特例」については、
マイホームの敷地の取扱いが緩和されました。
敷地が80%の減額となる範囲が広がりました。

二世帯住宅の敷地については、
昨年までは適用できなかった「外階段」も、
平成26年からは適用が可能となりました。

敷地がすべて80%の減額となりますが、
詳しくは2月のメールマガジンで取り上げています。
http://www.ochiaikaikei.com/mlmg/201402181049_850.html

さて「内階段」の場合はどうでしょうか?
「区分登記」をしている場合は注意が必要です。
内階段の二世帯住宅についても、
一定の要件のもとに「区分登記」ができます。

平成25年までは、
たとえ「区分登記」をしていても、
「内階段」であればその敷地のすべてについて、
小規模宅地の特例の適用が可能でした。

二世帯住宅の形態は様々で、
なかには外階段と内階段と、
2つ階段がある住宅もあります。
そんな場合、昨年までの相続税の申告では、
内階段を主に使っていたという前提で、
室内の写真を付けて適用をしていました。

これが平成26年以降は、
○内階段であっても、
○区分登記している場合は、
特例の対象となる敷地は、
亡くなった人の居住部分に限られる、

というように厳しい取扱いになりました。

たとえば、
1階部分→父親の登記(父母が居住)
2階部分→長男の登記(長男夫婦が居住)
の内階段の二世帯住宅の場合は、
1階部分に相当する敷地しか、
80%減額の対象となりません。

二世帯住宅の場合、
税制改正で緩和されたといいながら、
実は小規模宅地の特例が適用できる基準が、
変わったにすぎないのです。

平成25年までは、
○内階段→適用可能、
○外階段→適用不可
平成26年以降は、
○区分登記以外→適用可能
○区分登記→適用が限定

つまり、内階段か外階段かという【階段基準】が、
区分登記をしているかどうかという【登記基準】に、
変更されたということになります。

特に注意すべきは、
「内階段」で「区分登記」しているケースです。
これはなるべく早いうちに、
区分登記から単独登記に変更することをお勧めいたします。

単独登記について
贈与によりおこなうなら、贈与税の申告が、
売買によりおこなうなら、譲渡所得税の申告が必要となります。

二世帯住宅の区分登記は、
不動産取得税や固定資産税が有利となるので、
住宅メーカーから勧められることがよくあります。

○○さんがこれから二世帯住宅を建築予定の場合は、
相続税の特例まで考えて建てるようにしてください。

今回の改正は、
一見有利な改正のように感じますが、
相続税まで考えると不利となるケースがありますので、
十分にご注意ください。

●編集後記○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o

昨日は何年ぶりかで、桜新町の長谷川町子美術館へ行きました。
もう3回目になりますが、
中の展示物は相変わらず多くありません。

家族連れで来ている人が多かったですね。
お父さんたちの表情からは、がっかり感が漂っていました(笑)
でも、話の種にはなりますので、
まだの方は夏休みの間に一度どうぞ。

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落合会計事務所
税理士落合孝裕
所在:東京都世田谷区用賀2-14-11ブリュンヒルデ4階
電話:03-5716-6528
○顧問契約、単発の相談のお問い合わせは
http://www.ochiaikaikei.com/
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発行者:落合会計事務所

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