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賃貸マンションを使った節税方法(2014年3月4日)

2014年3月4日

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●落合会計事務所 オフィシャルメールマガジン vol.173 2014年03月04日配信●
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─┌─────┐このメールマガジンは、税金に関する様々な情報をまとめて、
─│\___/│毎週火曜日に配信しています。
─└─────┘お知り合いの方にも、ご紹介いただけると幸いです。
http://www.ochiaikaikei.com/

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・ご挨拶………………………………花粉はまだ多くないようです
・特集…………………………………賃貸マンションの活用方法です

●ご挨拶○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。

○○さん、こんにちは。
税理士の落合孝裕です。
いつもメールマガジンをお読みいただき、ありがとうございます。

3月というのに毎日寒いですね。
さすがに地球温暖化の話題はめっきり減りました(笑)
寒いこともあり、まだ花粉の量は多くないようです。

花粉症30年のベテランとしては、
今年はまだ症状が出ておらず、助かっています。
急に暖かくなるとどうなるやら、心配もありますが。。。

●特集○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○

さて、今回は「賃貸マンションを使った節税方法」です。

今は確定申告の最盛期ですが、
世田谷区用賀という場所がら、
不動産所得の申告のご依頼を多く受けています。

「こうやるともう少し節税になるのになあ」
気づいた都度お客様にはお伝えしていますが、
そのうち所得税、相続税の節税対策をご紹介します。

まず【所得税】の節税対策です。
アパート1棟を賃貸している人のなかには、
部屋数が8~9室というケースがよくあります。
あと1~2室のマンションを買い増して、
部屋数が10室にすれば所得税の優遇規定を使うことができます。

(1)青色申告特別控除額が10万円→65万円となる
(2)青色事業専従者給与を支給することができる

(1)は会計ソフトを使って申告すれば、
その年分から適用できます。
所得税と住民税の税率が計30%なら、
(65万円-10万円)×30%=16万5,000円
毎年、この金額が節税となります。

(2)は奥さんへの給料の支給ですが、
これは税務署の届出書を提出することで、
その限度額以内なら支給することができます。
所得が分散されて、夫婦2人で大幅な節税となります。

と、ここまでは節税の本や雑誌でよく書かれていますが、
では、実際にマンションをどう買えばよいのか?
ここで止まって、なかなか先に進まないことがあります。

物件選びに意外に使えるのが、インターネットのサイトです。
以前も取り上げましたが「ヤフー不動産」が代表的なものです。
http://realestate.yahoo.co.jp/
別にお金をもらっているわけではありませんが(笑)、
物件情報が満載で使いやすいサイトとなっています。

ワンルームマンションなら500万円くらいからあります。
実際に業者に会ってから買わなくても後腐れはありません。
合計10室にすれば、上記(1)(2)の節税が取れ、
さらに毎月の家賃収入もあるので、十分にもとが取れます。

「失敗しない賃貸マンション選び」については、
以前のメールマガジンもご参考にしてください。
http://www.ochiaikaikei.com/mlmg/201310011110_791.html

さて、次は【相続税】の節税です。
これは最近何度が取り上げている
「小規模宅地の特例」の活用になります。

特定居住用(マイホーム)の敷地については、
評価額が80%減となる特例ですが、
平成27年より適用となる限度面積が、
240m2→330m2まで増えます。

○マイホームの敷地・・・330m2まで80%減額
○不動産賃貸の敷地・・・200m2まで50%減額
いずれか選択ができ、面積にあまりが出る場合は、
もう一方から残りの割合を適用することができます。
(事例を簡単にするため事業用の敷地はなしで考えます)、

マイホームの敷地が330m2(=100坪)に増えると、
都内では使い切れないケースが多くなるでしょう。
たとえばマイホームの敷地が165m2(=50坪)なら、
限度面積の50%しが使いません。

となると、残り50%が不動産賃貸の敷地から使えます。
不動産賃貸の限度200m2のうち50%の100m2について、
評価額を50%減額できることになります。

不動産賃貸については賃貸マンションでも適用できます。
マンションの場合は「敷地権」といって、
マンション敷地の全体をその部屋の持ち分を掛けて、
その部屋の土地の面積を計算します。

床面積が70m2くらいのマンションでも、
土地の面積はそれほど多くありません。
特に高層マンションであれば、
持ち分は少なくなりますので、
10m2~20m2くらいのこともよくあります。

都心であれば路線価も当然高くなります。
土地の持ち分が10m2で100万円/m2の路線価なら、
10m2×100万円/m2=1,000万円
これが賃貸マンションなら約80%の評価となり、
さらに「小規模宅地の特例」で50%減額となります。
1,000万円 → 800万円 → 400万円となるわけです。

ここまでをまとめると、次のようになります。
(1)マイホームの敷地の80%減額の限度面積が330m2に増える
(2)増えた分が使い切れず不動産賃貸の敷地の50%減額の対象面積が増える
(3)都心のマンションなら路線価が高いので50%減額が有効に使える

【所得税】の10室基準ねらいの場合は、
ワンルームマンションが有効ですが、
【相続税】対策を考えると、
タワーマンションなど価格が高い物件がねらい目です。
節税の目的に合わせたマンションの購入をすべきとなります。

不動産業者の方に業界の情報を聞くと、
最近の株高と、今後のインフレをにらんで、
ここ半年は賃貸マンションの売買が活発なようです。
確定申告のこの時期に、将来の対策もぜひお考えください。

●編集後記○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o

先日大雪で延期された研修講師の仕事が、
3月14日(金)に決まりました。
同業者団体の会員の方向けで、
節税をテーマに1時間半ほどになります。

確定申告の締め切りが17日(月)なので、
研修までには事務所全体の仕事が、
終わっているとよいのですが。。。

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税理士落合孝裕
所在:東京都世田谷区用賀2-14-11ブリュンヒルデ4階
電話:03-5716-6528
○顧問契約、単発の相談のお問い合わせは
http://www.ochiaikaikei.com/
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