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自宅のリフォームの相続税評価(2013年12月3日)

2013年12月3日

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●落合会計事務所 オフィシャルメールマガジン vol.161 2013年12月03日配信●
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─┌─────┐このメールマガジンは、税金に関する様々な情報をまとめて、
─│\___/│毎週火曜日に配信しています。
─└─────┘お知り合いの方にも、ご紹介いただけると幸いです。
http://www.ochiaikaikei.com/

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・ご挨拶………………………………忘年会のシーズンです
・特集…………………………………リフォームの節税が使えなくなります

●ご挨拶○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。

○○さん、こんにちは。
税理士の落合孝裕です。
いつもメールマガジンをお読みいただき、ありがとうございます。

12月になり、忘年会のシーズンです。
タクシーに乗ることが多いのですが、
「景気が戻ったと言っても夜はさっぱりですね」
運転手さんはだれもがぼやいています。

飲み過ぎには注意ですが、
飲まなさすぎでもお金が回りません。
年末くらいぱーっといきたいですね。

●特集○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○

さて、今回は「自宅のリフォームの相続税評価」です。

相続税対策の1つとして「自宅のリフォーム」があります。
節税本やセミナーなどでよく紹介されています。

現金で1,000万円を持って相続が発生すると、
その全額が相続税の対象となります。
一方、このお金で自宅のリフォームをすると、
固定資産税の評価額は通常は変わりません。

建物の場合、固定資産税 = 相続税評価額となります。
リフォームをしても自宅の評価額は変わらないので、
1,000万円がまるまる相続税の対象外となり、
節税効果が抜群!という対策です。

この対策について11月1日に、
国税庁ホームページに「質疑応答事例」が公開されました。

「質疑応答事例」とは、
納税者から税についてよくある質問について、
国税側が返答する形でのQ&A集です。
定期的に新しい事例が追加されています。

私が知る限り、リフォームの節税対策に関する
国税側の初めての見解です。

以下がその原文となります。
少し読みづらいので、後で解説も加えています。
文中の「家屋」とは「建物」のことです。

------------------------------------
増改築等に係る家屋の状況に応じた固定資産税評価額が
付されていない家屋の評価

【照会要旨】
所有する家屋について増改築を行いましたが、
家屋の固定資産税評価額が改訂されていないため、
その固定資産税評価額が増改築に係る家屋の状況を反映していません。
このような家屋は、どのように評価するのでしょうか。

【回答要旨】
増改築等に係る家屋の状況に応じた固定資産税評価額が
付されていない場合の家屋の価額は、
増改築等に係る部分以外の部分に対応する固定資産税評価額に、
当該増改築等に係る部分の価額として当該増改築等に係る家屋と
状況の類似した付近の家屋の固定資産税評価額を基として、
その付近の家屋との構造、経過年数、用途等の差を
考慮して評定した価額
(ただし、状況の類似した付近の家屋がない場合には、
その増改築等に係る部分の再建築価額から課税時期までの間における
償却費相当額を控除した価額の100分の70に相当
する金額)を加算した価額
(課税時期から申告期限までの間に、その家屋の課税時期の状況に応じた
固定資産税評価額が付された場合には、その固定資産税評価額)
に基づき財産評価基本通達89(家屋の評価)又は93(貸家の評価)の定め
により評価します。
(以下、略)
------------------------------------

最後に「評価します」と言い切っているので、
必ず評価しなければならない、ことになります。
してもしなくてもよい、ではありません。

増改築(リフォーム)をおこなった場合は。
固定資産税評価額が改訂されなくても、
相続財産として評価しなければならない、

ということになります。

評価方法については、
「再建築価額」から「償却費」を差し引いて、
さらに70%の評価で計算すべき、となります。

「再建築価額」とは、新たに建築した場合に、
かかる費用のことですが、
建築当時とそう差がなければ、
建築で実際にかかった費用でかまいません。

ここから「償却費」を引きますが、
これは耐用年数の数十年の期間で割りますので、
年当たりで引ける費用はそう多くありません。
ただし、70%の評価ですから、
最低でも30%の減額にはなります。

したがって、相続が発生する直前に、
1,000万円の自宅のリフォームをした場合、
700万円弱の評価額となる、ということです。
その意味では、まだ節税効果はありますが、
ゼロ評価にはならないということです。

これまでの相続税の申告では、
リフォーム費用は財産として計上しなくとも、
税務調査で指摘されることはありませんでしたが、
これからは計上もれが指摘されるようになります。

今後、税務調査が入ることになり、
リフォーム費用を計上していなければ、
調査の前に修正申告書の提出を考えたほうがよいでしょう。

税務調査で修正事項を指摘されて、
修正申告書を提出すると、
その修正税額に対して10%の加算税がかかります。
一方で、調査の前に自主的に修正申告書を提出すれば、
この10%の加算税がかからないからです。

最近発表された「質疑応答事例」の考え方を、
過去に申告に適用するのはおかしいのでは?
という考え方もあると思います。

これは条文や通達が改正されたのではありません。
もともと計上すべき財産について、
これまで黙認していたものを、
原則通り厳しく見るようになったと考えられます。
よって、これからの税務調査では、
過去の計上もれを指摘される可能性は十分あると思います。

年末年始は金融機関やハウスメーカーで、
相続税のセミナーが多く開催されます。
○○さんも出席されるときには、
今日のメルマガをご参考にしてください。

●編集後記○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o

先週「日経マネー」の取材を受けました。
来年2月号での確定申告がテーマです。

上場株式が上がっています。
以前のメールマガジンで取り上げた
上場株式の生前贈与についての取材でした。
http://www.ochiaikaikei.com/mlmg/201308271712_775.html

「おもしろい内容で、よく続いていますね」
毎週のメールマガジンの内容について、
おほめの言葉をいただきました。
もう3年以上配信していますが、
プロからほめられると自信になりますね。

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所在:東京都世田谷区用賀2-14-11ブリュンヒルデ4階
電話:03-5716-6528
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