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自宅購入について個人と会社の比較(2013年11月12日)

2013年11月12日

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●落合会計事務所 オフィシャルメールマガジン vol.158 2013年11月12日配信●
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─┌─────┐このメールマガジンは、税金に関する様々な情報をまとめて、
─│\___/│毎週火曜日に配信しています。
─└─────┘お知り合いの方にも、ご紹介いただけると幸いです。
http://www.ochiaikaikei.com/

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・ご挨拶………………………………社員皆でディズニーランドへ行きました
・特集…………………………………自宅購入は個人と会社どちらが得でしょう?

●ご挨拶○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。

○○さん、こんにちは。
税理士の落合孝裕です。
いつもメールマガジンをお読みいただき、ありがとうございます。

土曜日は社員皆でディズニーランドへ行きました。
少し肌寒かったですが、幸い雨も降らずに楽しめました。
30周年の記念パレードもあり、入場制限するほど混んでいました。

今のディズニーランドは「行ったことがある?」ではなく、
「最近いつ行った?」と、繰り返し行くテーマパークになっています
30年前にここまでの成功を予想した人がどれだけいたでしょうか?
でも、あれから30年。。。こちらも歳も取ったわけですね(笑)

●特集○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○

さて、今回は「自宅購入について個人と会社の比較」です。

最近よく社長さんから聞かれる質問です。
「自宅を買うときは、個人と会社どちらが良いですか?」

まず「個人」で住宅ローンで購入すると、
「住宅ローン控除」が使えます。

(1)平成25年~平成26年3月までの居住
○一般の住宅
ローン残高の1%(最大2,000万円)を10年間、所得税を控除
→20万円×10年間=【200万円】が限度額
○認定長期優良住宅
ローン残高の1%(最大3,000万円)を10年間、所得税を控除
→30万円×10年間=【300万円】が限度額

(2)平成26年4月~平成29年12月までの居住
○一般の住宅
ローン残高の1%(最大4,000万円)を10年間、所得税を控除
→40万円×10年間=【400万円】が限度
○認定長期優良住宅
ローン残高の1%(最大5,000万円)を10年間、所得税を控除
→50万円×10年間=【500万円】が限度

平成26年4月以降に「一般の住宅」に居住すれば、
最大で【400万円】の税金が戻ることになります。

一方で「会社」で購入すれば、様々なものを会社の経費にできます。
○借入金の金利
○建物の減価償却費
○固定資産税
○管理費、など

仮に計算すると、以下のようになります。
5,000万円のマンション(70m2)とします。
全額を借入金(金利2%)で購入し、
建物の部分を半分(2,500万円)とします。
さらに、固定資産税の減額は一般的な計算をしています。

○借入金の金利・・・100万円
○建物の減価償却費・・・55万円
○固定資産税・・・25万円
○管理費など・・・30万円
合計で、210万円

会社所有の場合は、社長から会社に家賃(社宅費)を支払うことになります。
これは詳しくは、以前のメールマガジンで解説しています。
http://www.ochiaikaikei.com/mlmg/201212111207_637.html

ポイントは、次のとおりです。
○99m2以下であれば、家賃は相場の10~15%程度
○社内会議などに使用していれば、さらにその70%
○よって、最小で家賃相場の7~10%程度の家賃でOK

すなわち、会社で落ちる経費の金額は、
上記の【210万円】から、社長から受け取る家賃を差し引きます。
仮に家賃相場が20万円で、その10%を受け取るとすると、
20万円 × 10% × 12ヵ月 =【24万円】となります。

210万円 - 24万円 = 186万円
会社の税率は、震災の復興法人特別税がなくなると、
約35%ですので、186万円×35%=65万円となります。
10年で計算すると【650万円】となります。
個人の最大400万円と比較すると、
会社で買ったほうが有利ということになります。

また、今後に修繕をおこなう場合は、
これも会社で負担することになりますので、
個人負担がないという点でさらに有利といえます。

さらに、会社で購入すれば、
個人が給料の手取額から支払う住宅ローンがなくなります。
仮に、5,000万円を35年で2%で借りたとすると、
返済額は毎月約16万5千円で、年間約200万円となります。

これがなくなるわけですから、
返済額から、会社に支払う家賃を引いて、
165,000円-20,000円=145,000円
が毎月手に残ることになります。

会社の資金繰りを考えると、
この分を毎月の給料から下げることも一法です。

さて、会社で購入したときの問題といえば、
将来、社長として引退するときです。
会社を退職すると社宅扱いではなくなりますので、
その後は自宅に住めなくなるという心配があります。

これは、社長の退職金の一部として、
自宅を現物支給してもらうことです。

そのときの時価(実勢価格)で、
退職金の金額を計算することになります。

役員の退職金の支給については、
株主総会の「普通決議」になりますので、
議決権の過半数の賛成で可能となります。
社長の一族で50%超の株式を持っていれば、
まず問題なく退職金としてもらえることになります。

もちろん、単純に節税額だけで判断できないこともあります。
「うちは決算書を社員に見せるので、社宅扱いはちょっと・・・」
という社長さんもいます。
ケースバイケースで考える必要はありますが、
自宅を購入するときの参考にしてください。

●編集後記○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o。.。o○o

ディズニーランドを経営するオリエンタルランドの
年間売上高はどれくらいでしょうか?
土曜日にアトラクションを待ちながら考えました。。。職業病か(笑)

東京ドームの巨人戦やサッカーの日本代表戦は約5万人集客します。
同じくらいの客数で、客単価1万円とすると、5万人×1万円で5億円。
これに365日を掛けると、約1,800億円になります。

帰ってからオリエンタルランドのHPで確認すると、
平成25年3月期のテーマパーク収入は、3,298億円です。
客単価は10,601円でいい線でしたが、
ディズニーシーがありましたね。(^▽^;)

映画館全体の年間売上高が約2,000億円ですから、
1社のみで上回っていることになります。
うーん、恐るべしオリエンタルランドの戦略。。。

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http://www.ochiaikaikei.com/
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